29.09.2016
Einführung
Die formularmäßige Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist dann unwirksam, wenn die Wohnung den Mietern ohne angemessenen Ausgleich nicht renoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wird - so lautet der zum Wohnraummietrecht ergangene Urteilsspruch des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 (VIII ZR 185/14). Begründet wird dies damit, dass der Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Deshalb stellt es eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter dar, wenn er mit der Beseitigung der Gebrauchsspuren der Wohnung belastet wird, die bereits in einem Stadium vor seiner vertraglichen Nutzung entstanden sind.
Für den Vermieter von Gewerberäumen stellt sich wie so häufig die Frage, ob diese zum Wohnraummietrecht ergangene „Vornahmeklausel“-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch im Rahmen der Gewerberaummiete gilt, da in einem solchen Fall die Interessenlage des Gewerberaummieters durchaus mit der des Wohnraummieters vergleichbar ist.
Es scheint auf den ersten Blick zumindest nicht ausgeschlossen, dass es für den Gewerberaummieter ebenfalls als unangemessene Benachteiligung beurteilt werden könnte, wenn Räumlichkeiten zu renovieren sind, die schon bei Vertragsbeginn erhebliche Gebrauchsspuren aufweisen oder sich in einem unrenovierten Zustand befinden.
Übertragbarkeit möglich?
Mit dieser Frage hatte sich das OLG Celle in diesem Jahr zu beschäftigen (OLG Celle, Hinweisbeschluss vom 13. Juli 2016 – 2 U 45/16). Es hat am 13. Juli 2016 beschlossen, dass eine Übertragbarkeit der „Vornahmeklausel“- Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015 auf die Gewerberaummiete möglich ist.
Bezug genommen wird dabei auf eine vom Bundesgerichtshof im Jahre 2008 zum Gewerberaummietrecht ergangene Entscheidung (Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 84/06), in der es um die Wirksamkeit einer starren Fristenregelung für Schönheitsreparaturen durch den Mieter in AGB ging. Der Senat führte dabei aus, dass sich in einigen Teilbereichen des Mietrechts zwar besondere Schutzregelungen, die insbesondere dem Mieter von Wohnräumen besondere Privilegien zuweisen, finden lassen, es aber für den Bereich der Schönheitsreparaturen an einer solchen gesetzlichen Privilegierung fehlt.
Beispielsweise ist der Kündigungsschutz des Wohnraummieters gesetzlich stärker ausgeprägt und eine Beschränkung des Minderungsrechts zum Nachteil des Mieters nicht möglich. Im Bereich der Schönheitsreparaturen hingegen schuldet der Vermieter von Geschäftsräumen die Durchführung von Schönheitsreparaturen ebenso wie der Vermieter von Wohnräumen. Die damit innerhalb des Bereichs der Schönheitsreparaturen resultierende Gleichbehandlung des Gewerberaum- und des Wohnraumvermieters spricht für die Unwirksamkeit einer starren Fristenregelung, da kein Raum für eine unterschiedliche Bewertung beider Mietverhältnisse ist. Vor diesem Hintergrund ist laut dem OLG Celle in seinem aktuellen Beschluss kein Grund ersichtlich, die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen durch AGB bei unrenoviert überlassenem Wohnraum nicht auf die Vermietung von Gewerberaum zu übertragen.
Weitere Übertragbarkeiten?
Doch nicht nur im Bereich der Schönheitsreparaturen tendieren die Gerichte zum Teil dazu, die zum Wohnraummietrecht ergangene Rechtsprechung auf das Gewerberaummietrecht zu übertragen.
So kommt das Landgericht Hamburg am 27. Juni 2013 (334 O 104/13) zu dem Entschluss, dass eine Räumungsverfügung gegen Dritte nicht nur in der Wohnraummiete zulässig ist. Begründung: Wenn eine Räumungsverfügung gegen Dritte in der Wohnraummiete mit ihrem ausgeprägten sozialen Schutzgedanken ergehen darf, dann muss sie erst recht auch in der gewerblichen Miete zulässig sein, welche deutlich niedrigerem Schutz unterliegt. Das Landgericht Darmstadt befürwortet zudem eine Anwendung der Ausschlussfrist des § 556 Abs.3 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten auch für gewerbliche Mietverhältnisse (Urteil vom 12.12.2008 – 6 S 182/08). Demnach ist die Abrechnung von Betriebskosten auch bei Gewerberaum nach einem Jahr nicht mehr möglich. Grund für diese Entscheidung ist die gleiche Schutzwürdigkeit des Gewerberaummieters, die in diesem Fall aufgrund bilanztechnischer Gründe sogar noch höher zu bewerten ist.
Bewertung und Auswirkungen für die Praxis
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass eine zunehmende Tendenz der Gerichte zu verzeichnen ist, Ansätze aus dem Wohnraummietrecht auf das Gewerberaummietrecht zu übertragen, auch wenn es abhängig von der Fallkonstellation durchaus sachliche Gründe gibt, die gegen eine solche Übertragung sprechen. Diese Tendenz sollte bei der Ausgestaltung der vertraglichen Regelungen eines Gewerberaummietvertrags Beachtung finden bzw. zumindest in die Risikoabwägung des Vermieters einbezogen werden, ob formularvertragliche Regelungen, die im Wohnraummietrecht als unwirksam angesehen werden, gleichwohl in Gewerbemietverträgen verwendet werden.
