Schriftformerfordernis im Mietrecht – Bundesrat bringt Gesetzentwurf ein

Hamburg, 06.01.2020

Schon lange hängt das Damoklesschwert der (potenziellen) Kündbarkeit aufgrund Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform gemäß § 550 BGB über den Parteien langfristiger Mietverträge. Dies gilt noch mehr, seit der Bundesgerichtshof im September 2017 entschieden hat, dass sog. Schriftformheilungsklauseln auch im Verhältnis zwischen den Ursprungsparteien eines Mietvertrages unwirksam sind. Vor dieser Entscheidung durfte man zumindest hoffen, dass die in nahezu jedem gewerblichen Mietvertrag enthaltene Schriftformheilungsklausel eine wirksame Kündigung wegen Schriftformverstoßes zwischen dem ursprünglichen Vermieter und Mieter verhindern würde.

Der sich nach dem oben genannten BGH-Urteil von 2017 nochmals verstärkende Appell an den Gesetzgeber, das Mietrecht (endlich) an dieser Stelle zu reformieren, hat nun erste Früchte getragen: Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 20. Dezember 2019 auf Antrag des Landes Nordrhein-Westfalen beschlossen, einen Gesetzentwurf zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Mietrecht in den Bundestag einzubringen (BR-Drs. 469/19 (B).

Der Gesetzentwurf im Überblick

Der Gesetzentwurf beinhaltet die folgenden fünf wesentlichen Punkte:

1. Kündigungsrecht nur für den Erwerber

Das Kündigungsrecht wegen eines Schriftformverstoßes soll künftig nur noch dem Erwerber einer Immobilie zustehen, der ja mit Eigentumsumschreibung grundsätzlich kraft Gesetzes an Stelle des bisherigen Vermieters in die für die veräußerte Immobilie bestehenden Mietverträge eintritt (§ 566 BGB: Kauf bricht nicht Miete).

Damit soll die Schriftformkündigung auf ihren eigentlichen Zweck zurückgeführt werden, denn auch der historische Gesetzgeber hatte bei Einführung des § 550 BGB nur den Schutz des Erwerbers im Sinn. Rechtstechnisch soll dies konsequenterweise dadurch erreicht werden, dass § 550 BGB aufgehoben und mit den nachstehenden Änderungen in einen neuen Absatz 3 von § 566 BGB verlagert wird. Dem Mieter sowie dem ursprünglichen Vermieter würde kein schriftformbedingtes Kündigungsrecht mehr zustehen.

2. Kündigungsrecht nur für begrenzte Zeit

Die Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers soll auf einen Zeitraum von drei Monaten ab Kenntnis des Erwerbers von den ohne Wahrung der notwendigen Schriftform getroffenen Vereinbarungen begrenzt werden.

3. Keine Kündigung bei nachträglichen Verstößen

Der Erwerber kann seine Kündigung nicht auf solche Schriftformverstöße stützen, die erst nach dem Erwerb der Immobilie erfolgt sind.

4. Widerspruchsrecht des Mieters

Der Mieter soll das Recht erhalten, die Kündigung zu verhindern, indem er (i) der Kündigung binnen zwei Wochen seit ihrem Zugang widerspricht und (ii) sich mit der Fortsetzung des Mietvertrages zu den unter Wahrung der Schriftform getroffenen Vereinbarungen (d.h. ohne die schriftformwidrigen Änderungen) bereit erklärt. Damit könnte der Mieter künftig einseitig eine Kündigung wegen Schriftformverstoßes verhindern, auch wenn er hier sehr kurzfristig eine ggf. für ihn gewichtige Entscheidung treffen muss.

5. Anwendbarkeit auch auf Bestandsverträge

Die vorgenannten Regelungen sollen grundsätzlich auch für Bestandsmietverträge gelten, die vor dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes geschlossen wurden. Dies gilt ausweislich der Entwurfsbegründung nur dann nicht, wenn die schriftformbedingte Kündigung eines Bestandsmietvertrages vor dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes zugegangen ist, dann würde weiterhin das derzeitige Recht gelten.

Erste Bewertung

Mit dem Entwurf scheint ein vielversprechender wichtiger Schritt zu einer dringend benötigten Reform des mietvertraglichen Schriftformerfordernisses gemacht worden zu sein. Besonders zu begrüßen ist auch die beabsichtigte Anwendbarkeit der neuen Regelung auf Bestandsmietverträge, die einem entsprechenden Änderungsantrag der Freien und Hansestadt Hamburg zu verdanken ist und für anwenderfreundliche Rechtsklarheit sorgen kann.

Man darf gespannt sein, ob sich die Nachbesserungen im weiteren Gesetzesverfahren allein auf kleinere Anpassungen beschränken oder ob der sinnvolle Entwurf noch einmal insgesamt in Frage gestellt wird. Zu wünschen bleibt, dass der Bundestag über den Entwurf noch in dieser Legislaturperiode beschließt und dieser nicht dem Grundsatz der Diskontinuität zum Opfer fällt.

Weiterführende Literatur:

Bundesrat-Drucksache 469/19 (Beschluss vom 20.12.19): https://www.bundesrat.de/SharedDocs/drucksachen/2019/0401-0500/469-19(B).pdf__blob=publicationFile&v=1)

Bińkowski/Mönig: Unwirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln/Treuwidrigkeit der Berufung auf Schriftformverstoß (Kommentierung von BGH, Urt. v. 27.09.2017 – XII ZR 114/16), ZfIR 2018, 10 ff.

Lindner-Figura/Reuter: Nach dem Ende der Schriftformheilungsklauseln in Mietverträgen: Was nun?, NJW 2018, 897 ff.

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