Der BGH hat mit Urteil vom 6. März 2025 (I ZR 32/24) den Anwendungsbereich des Halbteilungsgebots im Maklerrecht konkretisiert. Zunächst gilt demnach das Halbteilungsgebot auch dann, wenn ein Fünftel der Gesamtfläche des erworbenen Einfamilienhauses gewerblich genutzt werden soll. Ob ein Objekt als Einfamilienhaus einzuordnen ist und das Halbteilungsgebot damit Anwendung findet, richtet sich dabei nicht nach der baulichen Beschaffenheit des Gebäudes, sondern nach dem Zweck, zu dem der Käufer die Immobilie erwerben will, soweit dieser für den Makler erkennbar ist. Schließlich greift das Halbteilungsgebot auch dann, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern eine ihm nahestehende Person den Makler beauftragt hat.
Sachverhalt
Ein Makler schloss mit der Ehefrau des Verkäufers eines Einfamilienhauses einen Maklervertrag ab. An das Einfamilienhaus grenzte ein Anbau an, der zur Büronutzung diente und über einen separaten Eingang und eine Hausnummer verfügte. Der Büroanbau machte etwa ein Fünftel der gesamten Nutzfläche aus. Gleichzeitig schloss der Makler im Juli 2021 auch mit dem Käufer einen Maklervertrag ab. Der Maklervertrag mit dem Käufer sah eine Provisionsvereinbarung in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises vor. Im Maklervertrag mit der Ehefrau des Verkäufers wurde hingegen eine geringere Provision vereinbart. Der Käufer erwarb sodann vom Verkäufer die Immobilie zu einem Kaufpreis in Höhe von EUR 950.000. Nachdem der Käufer im Anschluss die Zahlung der Maklerprovision in Höhe von EUR 33.915 verweigerte, verklagte der Makler den Käufer.
Entscheidung
Die Klage des Maklers auf Zahlung der Provision war erfolglos. Der BGH gab dem Käufer recht. § 656c BGB regelt für die Fallkonstellation, dass der Makler sich von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen lässt, dass beide Parteien eine gleich hohe Maklerprovision zahlen müssen (sog. Halbteilungsgebot).
Halbteilungsgebot gilt auch bei der Vermarktung eines Einfamilienhauses mit Büroanbau
Nach dem Wortlaut des § 656c BGB ist das Halbteilungsgebot nur anwendbar, wenn es um die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses geht. Eine zentrale Frage im Streit war daher, ob das Haus überhaupt ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschriften war, da es über einen Büroanbau mit eigener Hausnummer verfügte. Diese Frage bejahte der BGH.
Nach der Gesetzesbegründung ist ein „Einfamilienhaus“ ein Gebäude, welches primär zu Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Schutzzweck der gesetzlichen Regelung ist, dass Maklerkosten beim Kauf von Wohnungen oder Einfamilienhäusern nicht auf Verbraucher unter Ausnutzung ihrer geschwächten Verhandlungsposition abgewälzt werden. Der BGH urteilte deshalb, dass es der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegenstehe, dass das Haus über einen Anbau mit Büronutzung verfüge, zumal nur ein Fünftel der Gesamtfläche gewerblich als Büro genutzt werde.
BGH stellt auf den für den Makler erkennbaren Kaufzweck ab
Interessant an der Entscheidung ist zudem, dass es nach dem BGH für die Bestimmung, ob es sich um ein Einfamilienhaus handelt, nicht objektiv auf die Beschaffenheit des Gebäudes ankommt, sondern auf den Zweck, zu dem der Käufer das Haus erwerben will – und zwar so, wie er für den Makler beim Abschluss des Maklervertrags erkennbar war.
Kauft jemand ein Haus erkennbar, um dort mit seiner Familie zu wohnen, ist es ein Einfamilienhaus. Das gilt auch dann, wenn es eine Einliegerwohnung oder einen kleinen Büroanbau gibt, oder wenn z.B. ein Mehrfamilienhaus erworben wird, das als Einfamilienhaus genutzt werden soll. Sofern sich der Wohnzweck des Käufers für den Makler nicht aus den objektiven Gegebenheiten ergibt, ist es Sache des Erwerbers, den Wohnzweck dem Makler bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen.
Halbteilungsgebot gilt auch bei der Beauftragung des Maklers durch die Ehefrau des Verkäufers
Der BGH entschied zudem, dass das Halbteilungsgebot auch dann gelte, wenn – wie im vorliegenden Fall – der Makler durch die Ehefrau des Verkäufers beauftragt wurde. Andernfalls könnte das Halbteilungsgebot leicht umgangen werden, indem einfach ein Familienmitglied des Verkäufers den Makler beauftragt und dabei eine niedrigere Provision aushandelt. Dies widerspräche dem Schutzzweck des Gesetzes.
Im Ergebnis bejahte der BGH mithin einen Verstoß gegen das Halbteilungsgebot und urteilte, dass die Provisionsvereinbarung mit dem Makler vollständig unwirksam sei. Die Klage des Maklers wurde abgewiesen.
Fazit
Da es auf den für den Makler erkennbaren Kaufzweck ankommt, sollten Makler beim Abschluss des Maklervertrags mit dem Käufer stets den beabsichtigten Nutzungszweck erfragen und dokumentieren. Wenn ein Käufer ein Einfamilienhaus erkennbar zu Wohnzwecken erwirbt, gilt das Halbteilungsgebot.
Der BGH hat zudem klargestellt, dass ein Büroanbau, der lediglich ein Fünftel der Gesamtfläche ausmacht, der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegensteht. Makler sollten daher bei Objekten mit gewerblichen Anteilen nicht automatisch davon ausgehen, dass das Halbteilungsgebot nicht gilt.
Ferner greift das Halbteilungsgebot auch dann, wenn ein nahestehender Dritter – etwa die Ehefrau des Verkäufers – den Makler beauftragt. Bei jeder Beauftragung durch ein Familienmitglied oder eine dem Verkäufer nahestehende Person ist daher dieselbe Sorgfalt wie bei einer Direktbeauftragung geboten.
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