Ein Makler verliert seine gesamte Maklerprovision, wenn er mit dem Käufer eine Abwälzungsvereinbarung trifft, nach der der Käufer die Provision vollständig übernimmt, obwohl eigentlich der Verkäufer den Makler beauftragt hatte. Solche Vereinbarungen verstoßen gegen das Halbteilungsgebot und sind vollständig nichtig (BGH, Urteil vom 6.3.2025, I ZR 138/24).
Sachverhalt
Der Verkäufer eines Hausgrundstücks erteilte einem Makler den Auftrag, sein Haus zu vermitteln. Im Sommer 2021 interessierten sich die Käufer für das Haus. Der Makler übermittelte den Käufern das Exposé, das ausdrücklich mit dem Hinweis „keine Käuferprovision" warb.
Im Rahmen der Kaufpreisverhandlungen einigten sich der Verkäufer und die Käufer zunächst auf einen Kaufpreis von EUR 395.000. Dieser wurde in einem zweiten Schritt auf EUR 370.000 gesenkt und zwar ausdrücklich deshalb, um den Maklerlohn von EUR 25.000 herauszurechnen. Zeitgleich unterzeichneten die Käufer eine separate „Vereinbarung” mit dem Makler, in der sie sich verpflichteten, den Betrag von EUR 25.000 direkt an den Makler zu zahlen. Der notarielle Kaufvertrag wies nur den reduzierten Kaufpreis aus. Nach dem Kauf zahlten die Käufer die EUR 25.000 an den Makler, verlangten das Geld später, aber gerichtlich zurück.
Entscheidung
Der BGH gab den Käufern recht. Die „Vereinbarung” zwischen Käufer und Makler verstoße gegen § 656d BGB. Danach gilt seit Dezember 2020 in Deutschland beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher ein sogenanntes Halbteilungsgebot (§ 656d BGB): Wenn nur eine Seite – hier der Verkäufer – einen Maklervertrag abgeschlossen hat, darf die andere Seite – hier die Käufer – nur dann zur Zahlung einer Provision verpflichtet werden, wenn auch der Verkäufer mindestens den gleichen Betrag zahlt.
Jede Art von Vereinbarung, die das Halbteilungsgebot umgeht, ist unwirksam
Der BGH stellte klar, dass das im Gesetz verankerte Halbteilungsgebot nicht nur auf einfache Provisionsvereinbarungen im Kaufvertrag anwendbar ist, sondern auf jede Art von Vereinbarung, die den Käufer direkt oder indirekt zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns verpflichtet. Die hier gewählte Konstruktion (Kaufpreissenkung plus separate Honorarvereinbarung zwischen Käufer und Makler) änderte daran nichts. Im Ergebnis sollten die Käufer dabei den vollen Maklerlohn zahlen, während der Verkäufer vollständig von seiner Zahlungspflicht befreit wurde. Genau das verbietet das Gesetz.
Gesamtnichtigkeit der Abwälzungsvereinbarung
Besonders interessant sind die Aussagen des BGH zur Rechtsfolge. Die Abwälzungsvereinbarung ist demnach vollständig nichtig. Noch das Oberlandesgericht Köln hatte den Käufern nur in Höhe der hälftigen Provision (EUR 12.500) einen Rückzahlungsanspruch zugestanden. Denn die Vereinbarung sei zumindest in Höhe des nach dem Gesetz zulässigen Anteils wirksam.
Der BGH erteilte dieser Rechtsauffassung eine klare Absage. Der Wortlaut des § 656d BGB sei eindeutig. Danach ist eine solche Vereinbarung nur wirksam, wenn – und eben nicht „soweit" – der Verkäufer mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Fehlt diese Voraussetzung, ist die gesamte Vereinbarung unwirksam. Die Käufer können die vollen EUR 25.000 zurückfordern.
Fazit
Der BGH betont in seinem Urteil ausdrücklich, dass jede Art von Vereinbarung (Provisionsvereinbarung in Kaufverträgen, Abwälzungsvereinbarung, Schuldübernahme, Schuldbeitritt oder Erfüllungsübernahme usw.), mit der die Parteien das Halbteilungsgebot im Maklerrecht umgehen, vollständig unwirksam ist. Der Makler verliert nicht nur seinen Provisionsanspruch für die Zukunft, sondern auch bereits erhaltene Provisionen können rückwirkend für bis zu drei Jahre vollständig zurückgefordert werden. Dabei kommt es nicht darauf an, wie die Vereinbarung rechtlich ausgestaltet war oder ob die Gestaltung wirtschaftlich für alle Beteiligten nachvollziehbar erschien.
Offen gelassen hat der BGH lediglich die Frage, ob eine sog. Direktzahlungsvereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer wirksam wäre, wonach der Käufer einen Teil des Kaufpreises unmittelbar an den Makler zahlt, um so die Verpflichtung des Verkäufers zur Zahlung des Maklerlohns zu erfüllen.
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