Es ist geschafft, der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10. Juli 2026 beschlossen.
Das GModG ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) – über welches wir mit Legal Update vom 29. September 2023 berichteten – und setzt ein zentrales Vorhaben des Koalitionsvertrags von CDU/CSU und SPD um. Ziel ist eine technologieoffenere, flexiblere und praxistauglichere Gebäudemodernisierung. Nach Ausfertigung und Verkündung wird das GModG stufenweise in Kraft treten. Bis dahin gilt der im Mai 2026 bis zum 31. Oktober 2026 verlängerte Aufschub einiger GEG-Regelungen, der mit Inkrafttreten des GModG ohnehin gegenstandslos wird¹: die 65-%-Regel, die ursprünglich ab 1. Juli 2026 für neu eingebaute Heizungen vorgesehen war, kommt damit nicht zum Tragen. Darüber hinaus setzt das GModG Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 (EPBD) um². Für Nichtwohngebäude gilt danach eine stufenweise Modernisierungspflicht nach dem „Worst-first"-Ansatz: Bis 2030 sollen die energetisch schlechtesten 16 %, bis 2033 die schlechtesten 26 % des Bestands modernisiert werden. Für Neubauten kommen Pflichten zur Bilanzierung von Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen hinzu.
Dieses Legal Update beleuchtet die relevanten Neuregelungen des GModG und zeigt, welcher Handlungsbedarf für Heizungsbetreiber sich kurzfristig ergibt.
Ein holpriger Start
Das Gesetzgebungsverfahren verlief turbulent: Nachdem die Regierungsparteien zunächst eine Verschiebung der Abstimmung auf September erwogen hatten, wurde kurzfristig eine Einigung im federführenden Bundestagsausschuss erzielt und die geänderte Fassung zwei Tage später vom Bundestag beschlossen. Der Bundesrat rief den Vermittlungsausschuss nicht an.
Parallel griff die Fraktion „Die Linke" das Gesetzgebungsverfahren vor dem Bundesverfassungsgericht an. Mit Beschluss vom 9. Juli 2026 (Az. 2 BvE 3/26) wies der Zweite Senat die Organklage hinsichtlich der gerügten Verletzung parlamentarischer Mitwirkungsrechte (Art. 38 Abs. 1 Satz 2 GG) als unzulässig zurück: Den Antragstellern fehle das Rechtsschutzbedürfnis. Zur materiellen Verfassungsmäßigkeit des GModG verhält sich der Beschluss ausdrücklich nicht.
Wesentliche Inhalte im Überblick
„Bio-Treppe“
Kernstück der Neuregelung ist die Abschaffung der bisherigen 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch. An deren Stelle tritt die sogenannte „Bio-Treppe": Wird in einem Bestandsgebäude nach Inkrafttreten der Vorschrift eine Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung eingebaut, muss diese ab 2029 mit einem steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden. Der gesetzlich festgelegte Stufenplan sieht ab 1. Januar 2029 einen Mindestanteil von 10%, ab 2030 von 15 %, ab 2035 von 30 % und ab 2040 von 60 % vor. Bei bestimmten Heizungsarten sind alternative Erfüllungsoptionen vorgesehen. Wer vollständig erneuerbar heizt, den betrifft die Bio-Treppe nicht. Neben Wärmepumpen, Fernwärme und Biomasse bleiben auch Gas- und Ölheizungen weiterhin zulässig. Eine etwaige Beratungspflicht vor Einbau einer fossil betriebenen Heizung sieht das Gesetz jedenfalls nicht vor.
Damit senkt das GModG die aktuell geltenden Anforderungen des GEG deutlich ab: Nach bisheriger Rechtslage wären vor bestimmten Stichtagen 2026 bzw. 2028 eingebaute neue Öl- und Gasheizungen bereits ab 2029 mit steigendem Anteil von zunächst 15 % erneuerbaren Brennstoffen zu beschicken gewesen. Nach diesen Stichtagen hätten unter bestimmten Voraussetzungen gar alle neuen Öl- und Gasheizungen sogar mit 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.
Grüngas-/Grünheizölquote
Unter dem GModG gilt nun: Heizungen dürfen zwar mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, werden es praktisch wohl ab 2045 aber kaum mehr. Dies wird durch eine noch einzuführende Grüngas- bzw. Grünheizölquote für Inverkehrbringer sichergestellt. Im Sommer 2026 sollten dazu bereits Eckpunkte vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie veröffentlicht werden. In § 42a GModG hat sich der Gesetzgeber zur Einführung dieser Quote durch ein gesondertes Gesetz „verpflichtet³". Bekannt war bisher, dass die Quote 2028 im Haushaltsbereich mit < 1 % starten soll. Im Gegensatz zur Bio-Treppe wirkt sich die Quote nicht nur auf neue Heizungen, sondern auch auf den Bestand aus. Das bisherige Betriebsverbot für fossil betriebene Heizungen (§ 72 Abs. 4 GEG) wird abgeschafft. Dafür kommt mit der Quote die Pflicht für Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas die zur Wärmeversorgung in Gebäuden in Verkehr zu bringenden Brennstoffe ab 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen.
Änderungen für einzelne Heizungsarten
Hybridheizungen (u.a. solarthermische, Wärmepumpen- und Biomasse-Hybridheizungen) erleichtern unter bestimmten Voraussetzungen die Einhaltung der Bio-Treppe. Künftig wird auch mehr feste Biomasse⁴ zugelassen. Für Stromdirektheizungen werden die Vorgaben hingegen verschärft – sie sind nur noch bei sehr gutem Wärmeschutz zulässig.
Nullemissionsgebäude
Stufenweise besteht ab 2028 die Pflicht, Neubauten als Nullemissionsgebäude zu errichten – zunächst nur Gebäude der öffentlichen Hand, ab 2030 alle Neubauten. Nullemissionsgebäude verursachen am Standort keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen und werden besonders effizient betrieben. Bei Erfüllung des vereinfachten Nachweisverfahrens wird die Konformität unwiderleglich vermutet.
Sanierungen von Nichtwohngebäuden
Wie auch die EPBD verfolgt das GModG den Ansatz „worst-first“ bei der Renovierung von Nichtwohngebäuden. Hierzu sind Schwellenwerte der Gesamtenergieeffizienz vorgesehen. Konkrete Sanierungsmaßnahmen werden allerdings nicht vorgeschrieben. Ob ein gemischt genutztes Gebäude als Nichtwohngebäude oder Wohngebäude gilt, soll zukünftig nach dem jeweiligen Nutzungsschwerpunkt bestimmt werden.
Ermittlung von Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus
In Umsetzung der EPBD besteht künftig die Pflicht, die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes zu ermitteln und in einem Bericht darzulegen. Die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen werden Teil des Energieausweises, der insgesamt digitalisiert und modernisiert wird.
Perspektivisch soll der Nationale Gebäuderenovierungsplan (NBRP) verbindliche Grenzwerte für Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen vorsehen. Der NBRP muss bis Ende 2026 bei der EU-Kommission eingereicht werden. Ein Entwurf liegt vor und die Öffentlichkeitsbeteiligung fand statt.⁵
Berechnungsgrundlagen
Das GModG ändert die Berechnungsgrundlagen für Gesamtenergieeffizienz und Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen, führt ein neues technologieoffeneres Referenzgebäude ein und passt die Primärenergiefaktoren an.
Gebäudeautomatisierung
Die Pflicht zur Errichtung eines Systems zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung wird modifiziert und beginnt mit Ausnahmen künftig schon bei Nichtwohngebäuden ab 70 Kilowatt Nennleistung.
Solarpflicht
Neu ist ebenso die stufenweise Verpflichtung zur Errichtung von Solarenergieanlagen, die ebenfalls ab 2030 alle Neubauten sowie größere Parkplätze betrifft. Auch hier sind Nichtwohngebäude und solche der öffentlichen Hand gegebenenfalls schon früher betroffen. Ausnahmen sind im Einzelfall vorgesehen.
Mietrecht
Im Mietrecht bringt die Reform eine neu justierte Kostenverteilung: Ab 2028 werden Netzentgelte für Erdgas und CO2-Kosten hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt – unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Auch die Kosten der ersten Stufen der Bio-Treppe werden ab 2029 hälftig geteilt. Diese Regelung gilt für alle Mietverhältnisse in Bestandsgebäuden nach einem Heizungstausch. Für Vermieter mit sehr niedrigen Mieten wurde eine Härtefallklausel integriert. Weitere Änderungen zum Mieterschutz sind auch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vorgesehen.
Ladeinfrastruktur für Elektromobilität
Gleichzeitig soll das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) angepasst werden: Bei Errichtung oder umfassender Renovierung von Gebäuden mit mehr als drei Stellplätzen besteht künftig eine Pflicht zur Errichtung von Ladepunkten.
Änderungen der Förderbedingungen
Parallel hat die Bundesregierung die Förderbedingungen zur Gebäudeförderung (BEG) geändert: Die Förderhöhe wird einkommensabhängig gestaltet, ein Familienbonus eingeführt und die maximale Förderhöhe insgesamt abgesenkt. Die neuen Bedingungen gelten ab dem 21. Juli 2026.
Weitere Gesetzgebungs-
vorhaben für die Wärmewende
Flankiert wird das GModG von Änderungen des Wärmeplanungsgesetz (WPG), zu dem bereits ein Gesetzesentwurf⁶ vorliegt.
Eine Reform der Verordnung über die Allgemeinen Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) sowie der Wärmelieferungsverordnung (WärmeLV) steht noch aus. Laut aktueller Tagesordnung der Bundesregierung ist hier für den 22. Juli 2026 der Beschluss von Eckpunkten eines neuen Wärmenetzpakets vorgesehen.
Einordnung und Ausblick
Das GModG wurde kontrovers aufgenommen. Die Hauptkritikpunkte betreffen die Umsetzung der EPBD und die prognostizierte abgeschwächte Klimawirkung. Mehrere Gutachten im Gesetzgebungsprozess bezweifelten die Verfassungsmäßigkeit⁷. Die Deutsche Umwelthilfe bereitet bereits eine Klage vor und ruft den Bundespräsidenten auf, die Ausfertigung des Gesetzes wegen fehlender Zustimmung des Bundesrats zu verweigern. Nach Ansicht der Deutschen Umwelthilfe handle es sich nicht um ein bloßes Einspruchsgesetz⁸. Überdies bemängelte der Nationale Normenkontrollrat die Unverständlichkeit und Praxisferne des Gesetzes.⁹
Praktisch herausfordernd erscheint insbesondere der zur Erfüllung der Bio-Treppe nötige Hochlauf sog. Grüngase, also klimafreundlicher Gase wie Biomethan oder grünem Wasserstoff, mögliche neue Importabhängigkeiten und die mit beidem verbundenen Kosten.
Ferner bleiben die tatsächlichen Auswirkungen und eine etwaige verfassungsgerichtliche Beurteilung abzuwarten. Bis zum Inkrafttreten des GModG gelten die Regelungen des GEG noch fort – unter Beachtung des 1. Novembers 2026 als neuem Stichtag zur 65-%-Pflicht -mit Inkrafttreten des GModG entfällt diese endgültig.
Mögliche Veränderungen der Rechtslage
In § 9 GModG bleibt die bisherige Länderöffnungsklausel (§ 9a GEG) erhalten. Einzelne Länder erwägen bereits, auf diesem Weg weitergehende Anforderungen vergleichbar dem GEG beizubehalten¹⁰, was die bundesweite Rechtslage zerstückeln würde.
Eine erneute Reform zeichnet sich bereits ab: §9a GModG schreibt eine Evaluation im Jahr 2030 durch drei Ministerien vor, mit anschließender Weiterentwicklung der Klimaschutzmaßnahmen im Gebäudesektor innerhalb eines halben Jahres.
Die Lage bleibt trotz Gesetzesbeschluss komplex und dynamisch – obwohl Betroffene verlässliche Regelungen für langfristige Investitionsentscheidungen benötigen. Ein entsprechend großer Beratungsbedarf entsteht bei der Wahl der richtigen Heizung.
Für weitere Informationen stehen wir Ihnen zur Verfügung – wir unterstützen und beraten Sie gern!
¹ Die GEG-Fristverlängerung ist Teil der Gesetzesnovelle vom 22. Juni 2026, die unter anderem der Umsetzung der Ökodesign-Richtlinie dient (Art. 8 des Gesetzes zur Modernisierung der nationalen Umsetzung von europäischen Regelungen zum Ökodesign, zur Energieverbrauchskennzeichnung und zu weiteren Regelungen).
² Die Umsetzungsfrist lief bereits am 29. Mai 2026 ab.
³ Verfassungsrechtlich ist § 42a GModG keine bindende Selbstverpflichtung, der Bundestag kann die Regelung jederzeit ändern oder aufheben. Sie dient wohl vor allem dazu, verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die ersatzlose Abschaffung des Heizungsverbots (§ 72 Abs. 4 GEG) zu begegnen, da gesetzliche Neuregelungen angesichts der Klimaziele 2045 einem Verschlechterungsverbot unterliegen.
⁴ Hierbei geht es um bestimmte z.B. lackierte oder beschichtete Holzreste, die von der 1. BImSchV (§ 3 Absatz 1 Nummer 6 und 7) als Brennstoff zugelassen sind und künftig auch den Anforderungen des GModG genügen.
⁵ Abrufbar unter Öffentlichkeitsbeteiligung zum Entwurf des Nationalen Gebäuderenovierungsplans (National Building Renovation Plan - NBRP) | BMWE (zuletzt abgerufen am: 15. Juli 2026).
⁶ BT-Drs. 21/6587, abrufbar unter https://dip.bundestag.de/vorgang/gesetz-zur-%C3%A4nderung-des-w%C3%A4rmeplanungsgesetzes/335462, zuletzt abgerufen 16. Juli 2026.
⁷ U.a. Wissenschaftliche Dienste Deutscher Bundestag, WD 5 - 3000 - 064/26, vom 08. Juni 2026, abrufbar unter https://www.bundestag.de/resource/blob/1188068/WD-5-064-26.pdf, zuletzt abgerufen 15. Juli 2026.
⁸ Siehe Pressemitteilung der Deutschen Umwelthilfe e.V. vom 14. Juli 2026, abrufbar unter https://www.duh.de/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung/fehler-im-gesetzgebungsverfahren-beim-gebaeudemodernisierungsgesetz-deutsche-umwelthilfe-fordert-vet/, zuletzt abgerufen 15. Juli 2026.
⁹ Vgl. Aktualisierte Stellungnahme des Nationalen Normenkontrollrates, https://www.normenkontrollrat.bund.de/Webs/NKR/SharedDocs/Downloads/DE/Stellungnahmen/2026/nkr-nr-8108.pdf?__blob=publicationFile&v=4, zuletzt abgerufen 15. Juli 2026.
¹⁰ Siehe Medienberichte, etwa des NDR vom 18. Mai 2026, abrufbar unter Rhttps://www.ndr.de/nachrichten/hamburg/rot-gruen-in-hamburg-moechte-verbot-neuer-oel-und-gasheizungen-ermoeglichen,heizungsgesetz-142.html, Zuletzt abgerufen 15. Juli 2026.
