Einführung
Mit zwei Entscheidungen des Amtsgerichts (AG) Tiergarten vom 23.01.2026 und 06.08.2026 wurden erstmals seit längerer Zeit wieder Bußgelder wegen Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrG) verhängt. Die Entscheidungen fanden breite mediale Beachtung – ihr rechtliches Fundament1 ist jedoch schmaler, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Das Folgende ordnet die rechtlichen Grundlagen ein, zeigt konkrete Konsequenzen auf und gibt einen Ausblick auf die weitere Entwicklung.
Sachverhalt
Das AG Tiergarten verurteilte Berliner Vermieter zu Geldbußen. Gegenstand der Entscheidung vom 23.01.2026 war beispielhaft eine Wohnung, die das Unternehmen von März 2023 bis April 2025 zu einer monatlichen Miete von 400 Euro vermietet hatte. Nach den Berliner Mietspiegeln 2021 und 2023 lag die ortsübliche Vergleichsmiete bei 195,94 Euro bzw. 206,24 Euro; einschließlich des 20-%-Toleranzzuschlags nach § 5 Abs. 2 S. 1 WiStrG wären rund 235 Euro bzw. 247 Euro zulässig gewesen.
Zusätzlich ordnete das Gericht die Rückzahlung von mehr als 4.600 Euro überzahlter Miete an das Land Berlin (bei dem die ehemalige Mieterin eine Rückerstattung der überzahlten Miete beantragen kann) an. In der Entscheidung vom 06.08.2026 einigten sich die Parteien zuvor gütlich über eine Rückzahlung von zu viel gezahlter Miete und eine Reduzierung der künftigen Miete.
Rechtliche Würdigung
Verschiedene gesetzliche Regelungen begrenzen die zulässige Miethöhe. Der Fokus liegt nachstehend auf dem Wirtschaftsstrafgesetz; daneben sind insbesondere die Vorschriften zur sog. Mietpreisbremse zu beachten.
Schranken des Wirtschaftsstrafgesetzes
Ordnungswidrig nach § 5 Abs. 1 WiStrG handelt, „wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt.“
Ein Entgelt ist nach § 5 Abs. 2 WiStrG unangemessen hoch, wenn es infolge der „Ausnutzung“ eines geringen Angebots die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt. Die Geldbuße reicht bis 50.000 Euro (§ 5 Abs. 3 WiStrG).
Das eigentliche Nadelöhr liegt im Merkmal der „Ausnutzung“. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) genügt eine objektive Mangellage allein nicht. Erforderlich ist vielmehr ein konkreter Kausalzusammenhang zwischen Wohnungsnot und Vertragsschluss – den der Mieter bzw. das Ordnungsamt darzulegen und zu beweisen hat – sowie eine positive Kenntnis und bewusste Ausnutzung der Zwangslage durch den Vermieter. Das Merkmal ist insbesondere dann nicht erfüllt, wenn der Mieter trotz Ausweichmöglichkeit zur Zahlung bereit war.
Aufgrund dieser hohen Anforderungen hatte sich § 5 WiStrG bislang als weitgehend stumpfes Schwert erwiesen; Verurteilungen waren in der Praxis selten. In dem am 06.08.2026 beendeten Verfahren scheint das Gericht jedoch verstärkt auf die objektive Mangellage abgestellt zu haben. Die Medienberichterstattung wertete dies als Signal, dass Ordnungsbehörden künftig leichter Bußgeldverfahren führen könnten.2
Ein Verstoß gegen § 5 WiStrG führt zur Unwirksamkeit der Mietvereinbarung, soweit sie den zulässigen Betrag übersteigt. Der Mieter kann die überzahlte Miete – ggf. über Jahre hinweg – zurückfordern.
Schranken des Strafgesetzbuches
Davon abzugrenzen ist der Mietwucher nach § 291 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 StGB: Neben einem auffälligen Missverhältnis (ab ca. 50 % über der ortsüblichen Miete) setzt dieser die Ausbeutung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, eines Mangels an Urteilsvermögen oder erheblicher Willensschwäche voraus und ist mit Freiheits- oder Geldstrafe bewehrt.
Schranken des Zivilrechts: Die sog. Mietpreisbremse
In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt zusätzlich die sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB): Die zu Beginn eines Mietverhältnisses vereinbarte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um nicht mehr als 10 % übersteigen. Das Gesetz sieht Ausnahmevorschriften vor, die im Einzelfall sorgfältig zu prüfen sind. Verstöße lösen zwar – anders als bei § 5 WiStrG – keine Bußgelder aus, führen aber ebenfalls zur Teilunwirksamkeit der Mietvereinbarung und begründen Rückforderungsansprüche des Mieters.
Konsequenzen für die Praxis
Wir beraten Mandanten laufend im Zusammenhang mit der Miethöhe.
Für Vermieter empfiehlt sich ein sorgfältiger Umgang mit Mietvereinbarungen und ein aufmerksamer Blick auf die weitere Entwicklung.
Miethöhe im Blick behalten
Der Vermieter sollte bei einer Neuvermietung oder bei Mieterhöhungen im Bestand (bspw. bei einer Staffelmiete) die Miete gegen die ortsübliche Vergleichsmiete abgleichen – neben der 20-%-Schwelle des § 5 WiStrG ist regelmäßig auch die 10-%-Grenze der Mietpreisbremse einzuhalten. Kalkulationsgrundlagen (Kostenmiete, Modernisierungsumlagen, Wohnwertmerkmale) sollten dauerhaft dokumentiert werden.
Rechtsprechung und Reform laufend beobachten
Ob sich in der Rechtsprechung tatsächlich geringere Hürden für Bußgeldverfahren durchsetzen, bleibt abzuwarten. Bereits 2022 sah ein Gesetzesentwurf des Bundesrates vor, das Tatbestandsmerkmal der „Ausnutzung“ zu streichen und den Bußgeldrahmen deutlich anzuheben.3 Die aktuellen Entscheidungen könnten dieser Debatte neuen Schwung verleihen.
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Quellen:
[1] Die genauen Urteilsgründe waren im Zeitpunkt dieses Legal Updates nicht öffentlich zugänglich.
[2] Tagesspiegel, Artikel „Wegweisendes Urteil?: Berliner Gericht stärkt Bezirke im Kampf gegen Mietwucher“ vom 06.08.2026.
[3] BT-Drucks 20/1239.
