Am 27. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Entwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts beschlossen. Eine erste Lesung im Bundestag ist erfolgt. Die Reform knüpft an den „Bau-Turbo” aus dem Jahr 2025 an, geht aber darüber hinaus: Sie soll das Bauleitplanverfahren digitalisieren und straffen, die Umweltprüfung fokussieren und den Gemeinden neue Steuerungsinstrumente eröffnen. Nach derzeitiger Planung soll das Gesetz am 1. Januar 2027 in Kraft treten.
Zentrale Neuerungen der BauGB-Novelle
Beschleunigung und Vereinfachung der Bauleitplanung
Das Bauleitplanverfahren wird vollständig digitalisiert und für die Erstellung der Planunterlagen der Standard XPlanung vorgegeben. Die Gemeinden dürfen künstliche Intelligenz bei der Entwurfserstellung und Durchführung des Beteiligungsverfahrens verwenden (§ 4b Absatz 1 BauGB-E). Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wird fakultativ und Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung werden gleichzeitig ausgeführt.
Für die Praxis besonders relevant ist die Einführung von Verfahrensfristen. Das Bauleitplanverfahren soll innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen werden. Zwischen dem Ende des Beteiligungsverfahrens und der Veröffentlichung des Bauleitplans sollen nicht mehr als 12 Monate liegen (§ 4b Absatz 3 BauGB-E).
Umweltschutz in der Bauleitplanung
Die Umweltprüfung soll wesentlich gestrafft werden. So sollen die Anforderungen an eine Umweltverträglichkeitsprüfung (Anlage 2 BauGB-E) nur noch dann beachtet werden, wenn es sich um planfeststellungsersetzende Bebauungspläne für UVP-pflichtige Vorhaben handelt oder Vorhaben nach Anlage 1 Nr. 18 UVPG zugelassen werden (§ 2a Absatz 3 BauGB-E). Für die damit korrespondierende Novelle des UVPG, mit der die UVP für bestimmte Vorhaben allein im Genehmigungsverfahren durchgeführt werden kann, sofern Landesrecht dies bestimmt, wurde bereits ein Referentenentwurf veröffentlicht. Die neu geschaffene Anlage 1 BauGB-E hebt für die Umweltprüfung die Festlegung des Untersuchungsrahmens besonders hervor. Das räumt der Gemeinde erhebliche Steuerungs-möglichkeiten ein, überobligatorische Prüfungen aus Sorge um Verfahrensfehler zu vermeiden.
Wohnungsbau und Gebietsausweisungen
Weist ein Bebauungsplan in einem angespannten Wohnungsmarkt ein Baugebiet aus, das zumindest auch dem Wohnen dient, wird ein überragendes öffentliches Interesse der Wohnbebauung angeordnet (§ 1 Absatz 7a BauGB-E). Damit soll der Bau von Wohnungen Vorrang gegenüber anderen Belangen haben. Zugleich soll die Wohnnutzung in Kerngebieten erleichtert werden. Diese können künftig ausdrücklich auch dem Wohnen dienen (§ 7 Absatz 1 BauNVO-E), was insbesondere die Umwandlung nicht mehr benötigter Büro- und Gewerbeflächen in Wohnraum erleichtern kann. Durch das Zusammenspiel der beiden Regelungen und weil das überragende öffentliche Interesse für ganze Baugebiete und nicht nur für einzelne Vorhaben gilt, werden mittelbar auch Gewerbe- und Bürogebäude privilegiert.
Mit § 11 Absatz 2a BauNVO-E erhalten die Gemeinden die Möglichkeit, „experimentelle Sondergebiete” festzusetzen. Damit können bislang unzulässige Mischformen typisierter Baugebiete zugelassen werden. Die größere planerische Freiheit geht allerdings mit erhöhten Begründungsanforderungen einher: Die generell und ausnahmsweise zulässigen Nutzungen in den Gebieten müssen nachvollziehbar abgewogen und in der Planbegründung dargestellt werden.
Beschleunigung des Rechtsschutzes
Um die Beschleunigung des Bauleitplan-verfahrens zu komplementieren, wird auch der individuelle und Verbands-Rechtsschutz gestrafft. So wird, vorbehaltlich europarechtlicher Pflichten, eine umfangreiche Präklusionsregelung für Einwendungen aus dem Beteiligungsverfahren eingeführt (§ 4a Absatz 6 BauGB-E). Auch Umweltverbände sind davon betroffen. § 7 Absatz 3 Satz 2 UmwRG, der Bebauungspläne zuvor von der Präklusion ausgenommen hat, soll gestrichen werden.
Nachdem die Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften sowie Mängel der Abwägung im vorhabenbezogenen Eilrechtsschutz (§ 80c Absatz 2 VwGO) bereits unbeachtlich sind, soll künftig auch in Normenkontrollverfahren die Aussetzung des Verfahrens bis zur Behebung der Fehler möglich sein (§ 47 Absatz 4a VwGO-E).
Grundstückstransaktionen
Mit den §§ 28a, 28b BauGB-E soll verhindert werden, kommunale Vorkaufsrechte bei Share Deals zu umgehen. § 28a BauGB-E sieht ein neues, satzungsabhängiges Erwerbsrecht der Gemeinde für die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft gegen Gewährung von Anteilen vor. Mit § 28b BauGB-E können die Gemeinden Mitteilungspflichten für bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge einführen. Das Erwerbsrecht nach § 28a BauGB-E kann eine Grundbuchsperre und zusätzliche Ausübungsfristen auslösen.
Transformationsvorhaben
TransformationsvorhabenFür Vorhaben im Bereich der erneuerbaren Energien, der Elektromobilität und der Rechenzentren können Kommunen mit dem Flächennutzungsplan eine Außenbereichsprivilegierung herbeiführen (§§ 5 Absatz 5, 35 Absatz 1a BauGB-E).
Das sogenannte „Heraus-Repowern“ soll eingeschränkt werden: Eine Bestands-Windenergieanlage innerhalb eines Windenergiegebiets soll nun nicht mehr durch Neuanlagen außerhalb des Windenergiegebiets ausgetauscht werden (§§ 236 Absatz 3, 249 Absatz 3 BauGB-E). Projektentwickler sollten die Standortwahl daher frühzeitig prüfen.
Bedeutung für die Praxis
Gemeinden können ob der Verfahrensfristen zunächst aufatmen. Bei den Fristen handelt es sich lediglich um „Soll-Vorschriften”, ihre Verletzung führt nicht zur Fehlerhaftigkeit des Bauleitplans und begründet auch keine subjektiven Rechte. Gleichwohl werden die Gemeinden in Zukunft gehalten sein, ihre Bauleitplanverfahren zügig abzuschließen, da Verzögerungen und ihre Gründe im Internet veröffentlicht werden müssen.
Projektentwickler, Investoren und Vorhaben-träger können von schlankeren Genehmigungsverfahren profitieren. Planungsgrundlagen und Gutachten sollten aber frühzeitig vollständig vorliegen. Für Nachbarn, Grundstückseigentümer und Umweltvereinigungen steigt die Bedeutung der Beteiligungsphase.
Im Transaktionsgeschäft entsteht zusätzlicher Prüfungsbedarf. Vor Grundstücks-einbringungen, Umstrukturierungen und Share Deals ist künftig zu klären, ob das Grundstück im Geltungsbereich einer Satzung nach §§ 28a, 28b BauGB-E liegt. Mitteilungspflichten, Grundbuchsperre und Ausübungsfristen können sich erheblich auf die geplante Transaktion auswirken.
Fazit
Die BauGB-Novelle 2026 verspricht schnellere, digitalere und flexiblere Planungsverfahren. Gleichzeitig verlagert sie die Verantwortung nach vorn: Gemeinden müssen ihre Verfahren straffer organisieren, Vorhabenträger ihre Projekte früher und umfassender vorbereiten und Betroffene ihre Einwendungen frühzeitiger vorbringen. Damit setzt der Gesetzgeber weniger auf einzelne Beschleunigungs-instrumente als auf einen grundlegenden Umbau des Planungsverfahrens. Der zweite „Bau-Turbo” wird gezündet – seine Wirkung hängt davon ab, wie rechtssicher und konsequent die neuen Instrumente genutzt werden.
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