Der steigende Bedarf an Rechenkapazitäten infolge der Digitalisierung und des zunehmenden Einsatzes künstlicher Intelligenz führt zu einer wachsenden Nachfrage nach Rechenzentren (nachfolgend: „Data Center“). Gleichzeitig sind verfügbare Gewerbeflächen knapp, Gemeinden stehen Data Centern immer skeptischer gegenüber und die Entwicklung neuer Standorte setzt häufig langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren voraus. Vor diesem Hintergrund rückt die Umnutzung von Bestandsimmobilien („Brownfield“-Entwicklung) zu Data Centern zunehmend in den Fokus.
Aus öffentlich-rechtlicher Sicht ist die Umnutzung jedoch regelmäßig komplexer, als es der bestehende Gebäudebestand zunächst vermuten lässt. Die Tatsache, dass ein Gebäude bereits genehmigt worden ist, bedeutet nicht, dass dessen Nutzung als Data Center ohne Weiteres zulässig ist.
Nutzungsänderung als neuer Genehmigungstatbestand
Die Umnutzung einer Bestandsimmobilie zu einem Data Center stellt in der Regel eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung nach den jeweiligen Landesbauordnungen dar. Zwar unterscheiden sich die Bauordnungen der Länder im Detail; gemein ist ihnen jedoch der Grundsatz, dass eine Änderung der genehmigten Nutzung einer baulichen Anlage einer Baugenehmigung bedarf, sofern die neue Nutzung (möglicherweise) anderen oder weitergehenderen Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist.
Gerade bei Data Centern ist dies in der Regel der Fall. Die Nutzung unterscheidet sich von klassischen Büro-, Lager- oder Produktionsnutzungen insbesondere durch
- außergewöhnlich hohe elektrische Anschlussleistungen,
- umfangreiche technische Gebäudeausrüstung,
- Kühl- und Lüftungstechnik,
- Notstromversorgungen einschließlich Kraftstoffbevorratung,
- erhöhte brandschutzrechtliche Anforderungen sowie
- potentiell relevante Schall- und Luftemissionen.
Bereits diese Umstände führen regelmäßig dazu, dass die neue Nutzung nicht als bloße Fortsetzung der bisherigen Nutzung angesehen werden kann, sondern – je nach konkret bereits genehmigter Vornutzung – eine Änderungsbaugenehmigung erforderlich ist.
Prüfungsumfang bei einer Änderungsbaugenehmigung
Um den zeitlichen Aufwand und mögliche Herausforderungen bei der Umnutzung von Bestandsimmobilien zu Data Center und einschätzen zu können, ist der Prüfungsumfang bei einer Änderungsbaugenehmigung von besonderer Bedeutung. Dabei ist zu beachten, dass der baurechtliche Bestandsschutz der ursprünglichen Genehmigung nicht die Aufnahme einer qualitativ anderen Nutzung schützt. Beantragt der Eigentümer eine Nutzungsänderung, ist die Genehmigungsbehörde deshalb berechtigt und verpflichtet, die Zulässigkeit der neuen Nutzung anhand der aktuell geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften zu überprüfen. Der Prüfungsumfang im Verfahren zur Erteilung der Änderungsbaugenehmigung beschränkt sich folglich nicht auf die Frage, ob die geänderte Nutzung als solche zulässig ist. Vielmehr müssen sämtliche materielle Genehmigungsvoraussetzungen erfüllt sein.
Hierzu gehören insbesondere
- die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach §§ 29 ff. BauGB,
- die Anforderungen des Bauordnungsrechts (inkl. brandschutzrechtlicher Anforderungen),
- das Immissionsschutzrecht,
- sonstige fachgesetzliche Zulässigkeits-voraussetzungen (beispielsweise Wasserrecht).
Bauplanungsrecht: Passt das Rechenzentrum in das Baugebiet?
Für die Frage der Entwicklung einer Bestandsimmobilie in ein Data Center ist insbesondere die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit dieser Umnutzung von maßgeblicher Bedeutung.
Liegt die umzunutzende Bestandsimmobilie innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans richtet sich die Zulässigkeit der Umnutzung nach dessen Festsetzungen in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung. In Gewerbegebieten (§ 8 BauNVO) oder Industriegebieten (§ 9 BauNVO) wird ein Data Center im Regelfall zulässig sein. Gerade größere Hyperscale-Rechenzentren können aber aufgrund ihres erhöhten Energiebedarfs, ihrer technischen Infrastruktur und ihrer Immissionswirkungen auch in diesen Gebieten einzelfallbezogen gebietsunverträglich sein.
Problematischer wird eine Umnutzung eines Bestandsgebäudes etwa in Misch- oder Kerngebieten. Je nach den konkreten Festsetzungen des Bebauungsplans kann eine Änderung des Bebauungsplans erforderlich werden, die in der Regel ausreichenden zeitlichen Vorlauf erfordert und für die die Standortgemeinde zuständig ist.
Außerhalb beplanter Gebiete richtet sich die Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB und im Außenbereich nach § 35 BauGB. Im unbeplanten Innenbereich richtet sich die Zulässigkeit der Umnutzung regelmäßig danach, welchem Baugebiet der BauNVO die Eigenart der näheren Umgebung entspricht.
Immissionsschutzrecht: Umspannwerke und Notstromaggregate
Für die Nutzung als Data Center werden erhebliche Mengen elektrischer Energie und in der Regel auch eine Notstromversorgung benötigt. Ist aus diesem Grund die Errichtung von Umspannwerken und/oder Notstromaggregaten erforderlich, kann auch das Immissionsschutzrecht für die Zulässigkeit der Umnutzung relevant werden. Ob dies der Fall ist, hängt insbesondere von Art, Leistung und Ausgestaltung der Anlagen ab. Eine pauschale Aussage ist demnach auch hier nicht möglich; vielmehr bedarf jedes Projekt einer einzelfallbezogenen immissionsschutz-rechtlichen Prüfung.
Für nicht eingehauste Elektroumspannanlagen mit einer Oberspannung von 220 Kilovolt oder mehr bedarf es grundsätzlich einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung.
Für Notstromaggregate ist eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung bei einer insgesamten Feuerungswärmeleistung von mehr als 1 MW erforderlich.
Schließlich sind auch, wenn keine immissionsschutzrechtliche Genehmigung erforderlich ist, die materiellen Anforderungen des Immissionsschutzrechts zu beachten. Insbesondere können die Betreiberpflichten nach der TA Lärm und – je nach Anlagenkonfiguration – der TA Luft Bedeutung erlangen.
Bauordnungsrecht: Schwerpunkt Brandschutz
Ein weiterer Schwerpunkt des Genehmigungsverfahrens liegt im Brandschutz.
Die hohe Energiedichte moderner Rechenzentren, die Erforderlichkeit einer redundanten Stromversorgung und die benötigten Infrastrukturen führen dazu, dass bestehende Brandschutzkonzepte häufig grundlegend angepasst werden müssen.
Gerade bei älteren Bestandsimmobilien ist die brandschutzrechtliche Anpassung der Bestandsimmobilie oftmals mit einem größeren planerischen und wirtschaftlichen Aufwand verbunden. Hier wird es vorhabenträgerseits auf die großzügige Erteilung von Abweichungen von Brandschutzvorgaben durch die Bauaufsichtsbehörde ankommen, wobei dann praxistaugliche Kompensationsmaßnahmen wie Sprinkleranlagen erforderlich sind.
Fazit
Vor dem Hintergrund der knapper werdenden Gewerbeflächen, insbesondere in der Nähe von relevanten Netzverknüpfungspunkten und der zu beobachtenden Tendenz von Gemeinden, keine weiteren Flächen für Data Center ausweisen zu wollen, kann die Umnutzung von Bestandsimmobilien in Data Center eine gute Möglichkeit für die weitere Projektentwicklung bieten.
Dabei sind jedoch die besonderen genehmigungsrechtlichen Herausforderungen frühzeitig in den Blick zu nehmen. Dies gilt insbesondere für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Umnutzung, deren Fehlen ein Projekt schon frühzeitig verhindern kann, aber auch für den Immissions- und Brandschutz. Vor dem Hintergrund von zum Teil erheblichen Gebühren auch für die Versagung einer Änderungsbaugenehmigung ist Projektentwicklern zu empfehlen, zentrale Prüfaspekte wie die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit bereits vor Antragstellung zu überprüfen.
Für weitere Informationen stehen wir Ihnen zur Verfügung – wir unterstützen und beraten Sie gern!
Bildhinweis: KI-generierte Abbildung
