Einführung

Die aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Braunschweig vom 1. September 2025 gibt Anlass, über die wesentlichen Anforderungen und Möglichkeiten bei der Wertsicherung von Erbbauzinsen zu informieren. Das Gericht hat in dem Beschluss Klarstellungen zur praktischen Handhabung von Wertsicherungsklauseln getroffen, die insbesondere für die Eigentümer von mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück von Bedeutung sind.

Warum ist eine Wertsicherung des Erbbauzinses sinnvoll?

Bei einem Erbbaurecht erwirbt man das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen, ohne das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Als Gegenleistung vereinbaren die Parteien, dass der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer „ein Entgelt in wiederkehrenden Leistungen“ zahlt, den sogenannten Erbbauzins. 

Gerade kommunale oder kirchliche Grundstückseigentümer nutzen das Erbbaurecht, um Grundstücke für (Wohn-)Bebauung zur Verfügung zu stellen, ohne selbst das Eigentum aus der Hand geben zu müssen. 

Erbbaurechte werden häufig für sehr lange Zeiträume vereinbart, wie im Fall des OLG Braunschweig für 100 Jahre. Da bei Miet- und Pachtverträgen nach Ablauf von 30 Jahren zwingend ein Sonderkündigungsrecht entsteht, bietet sich ein Erbbaurecht insbesondere dann an, wenn die Nutzbarkeit eines Grundstücks für einen darüber hinausgehenden Zeitraum sichergestellt werden soll. 

Bei so langen Laufzeiten ergibt sich für den Grundstückseigentümer ein finanzielles Problem: Der Wert des Gelds verändert sich über die Jahre. Was heute EUR 1.000,00 wert ist, dürfte erfahrungsgemäß in 20, 50 oder 100 Jahren aufgrund der Inflation deutlich weniger wert sein.

Ein Beispiel: Im vom OLG Braunschweig entschiedenen Fall erhöhte sich der Erbbauzins über circa 20 Jahre infolge der Wertsicherungsklausel um fast 50 Prozent – und das nur, um die Geldentwertung lediglich wieder auszugleichen.

Ohne eine Wertsicherungsklausel würde der Grundstückseigentümer – eine kontinuierliche Geldentwertung vorausgesetzt – über die Laufzeit tatsächlich immer weniger für sein Grundstück erhalten, während der Erbbauberechtigte von einer schleichenden Entwertung seiner Verpflichtung profitieren würde. Eine Wertsicherung schützt daher insbesondere den Grundstückseigentümer.

Rechtliche Umsetzung einer Wertsicherung

Insbesondere die folgenden Punkte sind für eine Wertsicherung des Erbbauzinses relevant:

• Zum Zwecke der Wertsicherung vereinbaren die Parteien neben dem Erbbauzins als solchem eine Reallast, die in das Grundbuch des Erbbaurechts eingetragen wird. Als Inhalt der Reallast vereinbaren die Parteien zusätzlich, dass sich der Erbbauzins an die sich verändernden Verhältnisse anpasst und unter welchen Voraussetzungen diese Anpassung erfolgen soll.
• Welche Voraussetzungen für die Anpassung vereinbart werden dürfen, regelt wiederum das sogenannte Preisklauselgesetz (PrKG). Typischerweise orientiert sich die Anpassung an den Veränderungen des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindexes (VPI).
• Es sind weitere Vereinbarungen denkbar, beispielsweise, dass eine Anpassung erst ab einem bestimmten Schwellenwert erfolgen soll. In dem vom OLG Braunschweig entschiedenen Fall waren es fünf Prozent. So können die Parteien häufige und verwaltungsintensive Anpassungen bei nur geringfügigen Schwankungen des VPI vermeiden.

• Ein besonders wichtiger Aspekt, den das OLG Braunschweig hervorhebt: 

  Die jeweilige Anpassung des Erbbauzinses aufgrund einer Wertsicherungsklausel bedarf keiner weiteren Vereinbarung zwischen Eigentümer und Erbbauberechtigtem. Die Anpassung tritt automatisch ein, ohne dass der Gläubiger etwas tun muss.

Die Eintragung im Grundbuch – Klarheit für alle Beteiligten

Eine zentrale Frage, die das OLG Braunschweig zu klären hatte, war: Kann der angepasste Erbbauzins auch im Grundbuch eingetragen werden, obwohl die Anpassung rechtlich bereits automatisch wirksam ist?

Das OLG Braunschweig entschied: ja. Eine Eintragung kann erfolgen. 

Für die Eintragung sind eine grundbuchlich vollziehbare Bewilligung des Erbbauberechtigten und ein entsprechender Antrag beim Grundbuchamt erforderlich. Nicht notwendig dürfte die Zustimmung anderer am Erbbaurecht Berechtigter sein (wie beispielsweise grundpfandrechtlich gesicherte Banken), weil die Eintragung lediglich deklaratorisch ist.

Die Vorteile einer solchen Eintragung

Bei Erbbaurechten mit langer Laufzeit kann es zu zahlreichen automatischen Anpassungen kommen, die im Nachhinein unter Umständen nur noch schwer nachzuvollziehen sind. Durch die Eintragung des jeweils geschuldeten Erbbauzinses im Grundbuch können die Parteien vermeiden, dass Unsicherheiten für den Rechtsverkehr entstehen, weil auf diese Weise der im Grundbuch ausgewiesene Erbbauzins wieder dem aktuellen Erbbauzins entspricht.

Der Vorteil zeigt sich besonders dann, wenn der Erbbauberechtigte das Erbbaubrecht verkaufen möchte, wenn eine Bank den Beleihungswert des Grundstücks beurteilen soll oder wenn die ursprünglichen Parteien des Erbbaurechtsvertrags nach langer Zeit wechseln. 

Fazit

Die Wertsicherung des Erbbauzinses ist ein unverzichtbares Instrument für langfristige Erbbaurechtsverträge. Sie gewährleistet einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen des Grundstückseigentümers und des Erbbau-
berechtigten über Jahrzehnte hinweg. Die Entscheidung des OLG Braunschweig bestätigt, dass die Anpassung automatisch erfolgt und dass die freiwillige Eintragung des angepassten Betrags im Grundbuch zur Schaffung von Transparenz und Rechtssicherheit zulässig und sinnvoll ist.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung – wir unterstützen und beraten Sie gern!