Aus Mieterschutzgründen gilt bei einem Verkauf einer Immobilie der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Gemäß § 566 Absatz 1 BGB tritt der Erwerber gesetzlich anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis ein, wenn dem Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits die Mietflächen überlassen wurden. 

Es ist jedoch ein Irrglaube, dass damit alle im Zusammenhang mit dem Mietvertrag oder im Zusammenhang mit dem Mietvertragsschluss vereinbarten Rechte und Pflichten für die Zeit ab Eigentumswechsel automatisch auf den Erwerber übergehen. Vielmehr ist die Vorschrift des § 566 Absatz 1 BGB eng auszulegen. Ein Erwerber tritt nach der ständigen Rechtsprechung nur in solche Rechte und Pflichten ein, die als „mietrechtlich“ zu qualifizieren sind oder die in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dies gilt auch für etwaige besondere Vereinbarungen, die im Mietvertragsdokument selbst geregelt sind, wenn diese besonderen Vereinbarungen nicht „mietrechtlicher“ Natur sind. 

Doch welche Rechte und Pflichten sind überhaupt als „mietrechtlich“ zu qualifizieren oder wann stehen Rechte und Pflichten in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertragsschluss? 

Dies soll anlässlich des kürzlich ergangenen Urteils des Bundesgerichtshofs vom 19. November 2025 (Az.: XII ZR 106/23), mit dem dieser an seiner bisherigen Entscheidungspraxis festhält, nachstehend erläutert werden.

BGH-Urteil vom 19. November 2025

Sachverhalt

Der Vermieter schloss mit dem Mieter, einer Stiftung, im Mai 2012 einen langfristigen Mietvertrag über Gewerberäume ab. Die Nettokaltmiete betrug EUR 5.000,00 monatlich. Im Juni 2012 teilte der Vermieter mit, dass er beschlossen habe, die Arbeit der Stiftung zu fördern und dem Mieter EUR 18.000,00 pro Kalenderquartal zu spenden. In einer undatierten schriftlichen Vereinbarung „zur Abwicklung des [...] Mietvertrags vom 25. Mai 2012“ hielten die Parteien die Spendenleistungen des Vermieters schriftlich fest. 

Im September 2020 wurde das Mietobjekt an den Käufer veräußert. Kaufvertraglich wurde geregelt, dass der Käufer die Spenden-
verpflichtungen ab September 2021 übernimmt und den bisherigen Vermieter von diesen freistellt.

Ab September 2021 gingen jedoch keine Spendenzahlungen mehr beim Mieter ein. Der Mieter zahlte daraufhin im November und Dezember 2021 keine Miete mehr unter Verweis darauf, dass die Miete ohne den Erhalt der Spenden nicht mehr gezahlt werden könne. 

Der Erwerber – als neuer Vermieter – kündigte daraufhin den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs. Da der Mieter der Kündigung widersprach, machte der Erwerber die Räumung und Herausgabe der Mieträume sowie Zahlung rückständiger Zahlungen klageweise geltend. 

Die Klage wurde im Berufungsverfahren abgewiesen. Auf die Revision des Erwerbers hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Berufungs-
gerichts aufgehoben und die Sache an einen anderen Senat des Oberlandesgerichts zurückverwiesen.

Begründung

Neben einer Reihe von weiteren Fragen, beispielsweise steuerrechtlicher Natur, oder ob kaufvertraglich ein Vertrag zugunsten Dritter zustande gekommen sei oder ob ein Berufen auf das Kündigungsrecht wegen Nichtleistung der Spenden treuwidrig ist – auf die in diesem Beitrag nicht näher eingegangen werden soll –, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden, dass die Spendenverpflichtung jedenfalls nicht kraft Gesetzes gemäß §§ 566, 578 BGB auf den Erwerber als neuen Vermieter übergehen konnte. Die Vorschrift des § 566 Absatz 1 BGB sei grundsätzlich eng auszulegen. Ein Erwerber trete nur in solche Rechte und Pflichten ein, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dies sei bei der Spendenverpflichtung nicht der Fall. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die versprochenen Zuwendungen des Vermieters nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien den Mieter erst in die Lage versetzen sollten, die vereinbarte Miete zu zahlen und den Mietvertrag auf Dauer der Vertragslaufzeit durchführen zu können. Denn es komme nicht darauf an, was die ursprünglichen Mietvertragsparteien als rechtlich untrennbar vereinbaren wollten, sondern es ist eine objektive Betrachtung unter Berücksichtigung des materiellen Gehalts der jeweiligen Vertragsbestimmung entscheidend. Unter dieser Betrachtungsweise handele es sich bei der Spendenzusage um eine rechtlich selbstständige Abrede, deren Verbindung zum Mietvertrag sich auf einen rein wirtschaftlichen Zusammenhang beschränkt, was nicht ausreichend sei. 

Der Anwendungsbereich des § 566 BGB sei zudem auch dann nicht eröffnet, wenn erst der Abschluss des Mietvertrags den Anlass für die zusätzliche Vereinbarung der Parteien gegeben hat. 

Fortführung bisheriger Rechtsprechungs­praxis

Mit vorgenannter Entscheidung führt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechungspraxis konsequent fort. Der gesetzliche Eintritt eines Erwerbers in einen Mietvertrag nach § 566 Absatz 1 BGB beschränkt sich auf die „aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten“. Vereinbarungen, die eigentlich anderen Vertragsarten als einem Mietvertrag zuzuordnen wären, sollen gerade nicht gesetzlich auf einen Erwerber übergehen, nur weil sie aus Anlass oder im Zusammenhang mit einem Mietvertrag vereinbart wurden, selbst wenn sie im Mietvertragsdokument aufgenommen werden. Die Regelung des § 566 Absatz 1 BGB ist restriktiv auszulegen und soll einen Mieter in erster Linie davor schützen, den Gebrauch der Mietsache aufgrund einer Eigentumsveräußerung durch den Vermieter zu verlieren. Ein Bestandsinteresse des Mieters an anderen als mietvertraglichen Vereinbarungen soll hingegen nicht vom § 566 BGB geschützt werden. Die Vorschrift dient auch keinem über den Mietgebrauch hinausgehenden Vermögensschutz.

Es bestehen jedoch nicht selten Abgrenzungsschwierigkeiten, wenn die Parteien aus Anlass oder im Zusammenhang mit dem Abschluss oder einer Änderung eines Mietvertrags Regelungen getroffen haben, die über typische Mietvertragsinhalte hinausgehen. 

Mietrechtliche Regelungen, die auf einen Erwerber gemäß § 566 Absatz 1 BGB gesetzlich übergehen, sind im Wesentlichen die Regelungen zur Gebrauchsüberlassung, zum Mietgegenstand, zu Miet- und Nebenkostenzahlungen, zu Laufzeiten, zu Kündigungsrechten, zu Schönheitsreparaturen und zu Instandhaltungen sowie zur Rückgabe des Mietgegenstands.

In der Gewerberaummiete werden weitere mietvertragstypische Rechte und Pflichten anerkannt, wobei der automatische Übergang auf den Erwerber aber teilweise zweifelhaft sein kann und im Einzelfall bewertet werden muss. So ist zu prüfen, ob Vereinbarungen mit dem Abschluss des Mietvertrags in untrennbarem Zusammenhang stehen oder mietrechtlich zu qualifizieren sind; könnten die Vereinbarungen grundsätzlich auch unabhängig vom Mietobjekt getroffen werden und handelt es sich nicht um typische mietvertragliche Rechte und Pflichten, spricht einiges dafür, dass es sich nicht um Vereinbarungen handelt, die gesetzlich auf einen Erwerber als neuen Vermieter übergehen. Ein rein wirtschaftlicher Zusammenhang oder ein gemeinsamer Anlass zum Vertragsschluss ist jedenfalls nicht ausreichend, damit die Regelungen gemäß § 566 Absatz 1 BGB gesetzlich auf einen Erwerber übergehen. Damit fallen beispielsweise folgende Vereinbarungen grundsätzlich nicht unter § 566 BGB:

• Die Vereinbarung eines Ankaufsrechts oder einer Kaufoption, da eine Kaufmöglichkeit ein „Aliud“ zu einer Miete darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 12. Oktober 2016, Az.: XII ZR 9/15)
• Unentgeltliche Überlassung des Mietgegenstands nach Eigenkapitalersatzregeln (vgl. BGH NJW 2006, 1800)
• Die (rein schuldrechtliche) Verpflichtung zur Begründung eines dinglichen Dauerwohnrechts (vgl. BGH NJW 1976, 2264)
• Spendenzusagen des Vermieters (vgl. BGH, Urteil vom 19. November 2025, Az.: XII ZR 106/23)

Fazit

Bei Veräußerungen einer Immobilie ist daher zu prüfen, ob es im Kontext von Mietverträgen Regelungen gibt, die nicht automatisch auf den Erwerber übergehen.

Sofern einem Mieter wichtig ist, dass bestimmte Sonderregelungen auch in einem Verkaufsfall weiterhin Anwendung finden, ist bereits bei Abschluss der besonderen Vereinbarungen zu prüfen, ob diese Vereinbarungen auf irgendeine Weise gesichert werden können oder ob das Risiko einer fehlenden Weitergabe der Rechte und Pflichten minimiert werden kann. Gerne beraten wir Sie bei Fragen.  

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