Seit dem 2. Januar 2026 gehört das gesetzliche Schriftformgebot für langfristige gewerbliche Mietverträge endgültig der Vergangenheit an. Mit diesem Datum ist auch die einjährige Übergangsfrist für „Schriftform-Kündigungen“ von Altverträgen, die vor dem 1. Januar 2025 abgeschlossen wurden, abgelaufen. Seitdem gilt grundsätzlich nur noch ein gesetzliches Textformgebot für langfristige gewerbliche Mietverträge.

Bislang gibt es zu dieser Neuerung keine Rechtsprechung. Da es der Gesetzgeber zudem nicht für nötig erachtete, in der Gesetzesbegründung Hinweise für die Umsetzung in der Praxis oder eine tiefergehende Begründung der Gesetzesänderung aufzunehmen, hat die Reform – nach nahezu einhelliger Meinung der Beratungspraxis – eher neue Probleme aufgeworfen, als dass es wirklich zu der, eigentlich beabsichtigten, Vereinfachung gekommen wäre. Die damit verbundene Verunsicherung schlägt sich in der Praxis darin nieder, dass es eine klare Tendenz gibt, auch in neu abgeschlossenen Verträgen weiterhin zur Schriftform zu „optieren“. 

Die folgende Handreichung soll den Umgang mit neuen rechtlichen Möglichkeiten erleichtern.

Die aktuelle Rechtslage

Das für seit dem 1. Januar 2025 abgeschlossene Neuverträge und nach diesem Datum geänderte Altverträge geltende Textformgebot für langfristige gewerbliche Mietverträge gilt seit dem 2. Januar 2026 auch für Altverträge, die in dem dazwischen liegenden Zeitraum nicht geändert wurden. 

Um die beabsichtigte langfristige Laufzeit eines gewerblichen Mietvertrags zu gewährleisten, muss der jeweilige Mietvertrag oder Nachtrag nun der Textform gemäß § 126b BGB genügen. Dafür muss es sich lediglich um eine lesbare Erklärung handeln, in der der Erklärende genannt wird. Diese Erklärung muss dann auf einem dauerhaften Datenträger speicherbar sein.

Damit werden digitale bzw. elektronische Vertragsschlüsse nun auch im gewerblichen Mietrecht attraktiver und damit praktisch relevanter und das grundsätzlich auch auf eine Vielzahl verschiedener Arten: 

• unterzeichnete und eingescannte Dokumente, die per E-Mail versendet werden (z.B. PDF-Dokumente),
• einfache elektronische Signaturen (z.B. über DocuSign),
• E-Mail-Korrespondenz,
• Textnachrichten (z.B. SMS, WhatsApp).

Selbstverständlich kann auch künftig ein Mietvertrag in schriftlicher Form (oder der auch schon zuvor zulässigen, rechtlich der Schriftform gleichgestellten, elektronischen Form gemäß § 126a BGB) abgeschlossen werden. Ein Vertrag, der die Schriftform (oder gar die strengere notarielle Form) einhält, genügt stets auch der weniger strengen Textform.

Rechtssichere Umsetzung der Textform?

Die Versäumnisse des Gesetzgebers führen zu erheblicher Rechtsunsicherheit, wenn es um die Umsetzung der o.g. digitalen/elektronischen Möglichkeiten für den Vertragsschluss geht. 

Urkundeneinheit 

Die bislang – für die Einhaltung der Schriftform – nötige Urkundeneinheit ist im Wortlaut des § 126b BGB für die Textform nicht enthalten. Demnach dürfte es auf die Urkundeneinheit nicht mehr ankommen. Allerdings lässt sich dann der eigentliche Sinn und Zweck eines Formerfordernisses für langfristige Mietverträge kaum erfüllen. Denn das Formerfordernis sollte gewährleisten, dass sich ein Erwerber allein aus den Vertragsunterlagen ein vollständiges Bild vom Vertragsinhalt machen können soll. Die Urkundeneinheit kann das gewährleisten. 

Wenn nunmehr schon der Versand von E-Mails oder gar Textnachrichten ausreichend sein kann, ist schwer vorstellbar, wie beispielsweise im Rahmen einer Ankaufsprüfung gewährleistet werden sollte, dass der Erwerber ein ausreichendes Maß an Sicherheit haben kann, dass ihm tatsächlich alle für den Vertragsinhalt relevanten Erklärungen vorliegen.

Abgabe bindender Erklärungen 

Dass nun bereits alltägliche geschäftliche Korrespondenz, v.a. in Form von E-Mails zu vertraglich bindenden Erklärungen führen können, hat bereits im vergangenen Jahr dazu geführt, dass vielfach sog. Disclaimer in E-Mail-Signaturen aufgenommen wurden. 

Diese sollen klarstellen, dass – auch angesichts des nunmehr geltenden Textformgebots – vertraglich bindende Erklärungen nicht durch einfache E-Mail-Nachrichten abgegeben werden. So sollen Vertragsschlüsse, die so (noch) nicht beabsichtigt sind, vermieden werden. Während der Geltung des Schriftformgebots hielt man solche Disclaimer überwiegend nicht für erforderlich, weil es jedenfalls im professionellen Kontext bekannt war, dass das Schriftformgebot galt. Es gab daher eine klare Verkehrssitte, nach der E-Mail-Nachrichten üblicherweise keine verbindlichen Erklärungen auf Abschluss eines langfristigen Mietvertrags enthalten. 

Im Rahmen von Vertragsverhandlungen bietet es sich an, die Regeln für die Verhandlungen, einschließlich der Form bindender Erklärungen, im Rahmen eines sogenannten Letter of Intent („LOI“) festzuhalten.

Textform in der Due Diligence

Auch für Immobilientransaktionen hat die Gesetzesänderung mittelbar Auswirkungen. Da nun sämtliche textliche Kommunikation potenziell geeignet ist, bindende vertragliche Abreden zu treffen, erweitert sich auch das Spektrum an Unterlagen, die ggf. in einen Datenraum einzustellen und zu prüfen sind.

Dabei dürfte es in der Praxis schwieriger nachvollziehbar sein als bisher, vertragliche Vereinbarungen vollständig zusammenzutragen, vertraglich bindende Erklärungen von Vertragsverhandlungen zu unterscheiden und dies dann jeweils auch rechtlich einzuordnen.  

Um für einen Erwerber ein Mindestmaß an Sicherheit gewährleisten zu können, dürften Vollständigkeitserklärungen des Mieters und auch Garantien des Verkäufers eine gesteigerte Bedeutung zukommen.

Vorgehen bei Neuverträgen

Da sich erst in Zukunft zeigen wird, ob bzw. inwieweit die Grundsätze der Rechtsprechung, die zum Schriftformerfordernis entwickelt wurden, auf das Textformgebot übertragen werden, ist es ratsam, sich vorerst weiter an den (strengen) Grundsätzen zur Schriftform zu orientieren, auch wenn grundsätzlich die möglichen Vereinfachungen durch die Textform ausgenutzt werden können. Die Wahrscheinlichkeit eines Formmangels im Vertrag wird dadurch jedenfalls erheblich reduziert. 

Sofern beabsichtigt ist, auch künftig Mietverträge in Schriftform abzuschließen, könnten individualvertraglich bestimmte Formerfordernisse oder Vereinfachungen gegenüber den bisherigen Schriftformerfordernissen vereinbart werden, sodass z.B. der Ausdruck des Vertrags in Papierform und die eigenhändige Unterschrift unterbleiben und durch eine andere Form der Vollständigkeits- und Verbindlichkeitserklärung ersetzt werden.

Wenn Formvereinbarungen dagegen als vorformulierte Vertragsbedingungen (AGB) genutzt werden, sind diese jedoch in aller Regel unwirksam. Denn auch spätere individualvertragliche Vereinbarungen z.B. zur Änderung der Schriftform, gehen einer solchen AGB-Regelung vor. Dennoch kann die Nutzung einer solchen AGB-Regelung den Parteien vor Augen führen, dass sie eigentlich bestimmte Formerfordernisse für verbindliche vertragliche Vereinbarungen erfüllen wollten. Zudem können vertragliche Formabreden auch bei der Auslegung von nicht der vereinbarten Form entsprechenden Erklärungen zu berücksichtigen sein. Es kann dann im Einzelfall zumindest argumentiert werden, dass die Abweichung von der vereinbarten Form dafürspricht, dass die Erklärung noch nicht als rechtlich verbindliches Angebot zu werten ist (sofern der Rechtsbindungswille sich nicht ganz eindeutig aus der Erklärung selbst ergibt).

In jedem Fall sollte vertraglich so exakt wie möglich festgehalten werden, auf welche Formvorgaben sich die Parteien für das jeweilige Vertragswerk geeinigt haben (z.B. auch eine „Schriftform light“ die zwar Vereinfachungen, etwa durch Digitalisierung, nutzt, sich im Großen und Ganzen aber stark an der bisherigen Schriftform orientiert). 

Zur besseren Dokumentation der vertraglichen Regelungen bietet es sich zudem an, Vereinbarungen zu treffen, die über die reine Formabrede hinausgehen, z.B. durch Verpflichtung der Parteien zur Abgabe von Vollständigkeitserklärungen oder Speichern aller vertraglichen Abreden auf einer bestimmten digitalen Plattform.

Umgang mit Altverträgen

Bei Nachträgen zum bisherigen Vertrag ist es ratsam, weiterhin eine deutliche Bezugnahme auf den ursprünglichen Vertrag nebst Nachträgen sowie den Mietgegenstand zu gewährleisten. Sollte die Rechtsprechung künftig die Grundsätze zur Urkundeneinheit auch zum Textformgebot aufrechterhalten, wären die Parteien damit insoweit auf der sicheren Seite.

Enorme Bedeutung für die Praxis wird aber die Frage nach dem Schicksal der in vielen Altverträgen vorhandenen Schriftformklauseln haben. Auch dazu ist bislang nicht abschließend geklärt, welche Konsequenzen das neue Textformgebot mit sich bringt.

Da die nun erfolgte Gesetzesänderung der gesetzlichen Form für langfristige gewerbliche Mietverträge bei Abschluss der bestehenden Verträge nicht absehbar war, dürfte es schwierig sein, die bestehenden Schriftformklauseln eindeutig als deklaratorische oder konstitutive Klausel einzuordnen. In der Regel dürften die Parteien wohl eher Schriftformklauseln aufgenommen haben, um sicherzustellen, dass die gesetzlich geforderte Form eingehalten wird („deklaratorische Klausel“).  Daraus würde nun folgen, dass trotz vertraglicher Schriftformklausel, jetzt ebenfalls die Einhaltung der Textform ausreicht. Wenn die Parteien hingegen rechtsgeschäftlich eine bestimmte Form festlegen wollten („konstitutive Klausel“), und nicht lediglich darauf hinweisen, dass die gesetzlich vorgeschriebene Form einzuhalten ist, hätte ein Verstoß gegen die Schriftform „im Zweifel“ die Nichtigkeit zur Folge, § 125 Satz 2 BGB, was in der Regel nicht gewollt sein dürfte. Handelt es sich aber um eine konstitutive Schriftformklausel, müsste die Schriftform auch weiterhin eingehalten werden.  Daher ist es empfehlenswert, bei Abschluss eines Nachtrags festzulegen, welche Form für Änderungen der mietvertraglichen Vereinbarungen künftig eingehalten werden soll.

In der Vergangenheit wurde zudem entschieden, dass sogenannte doppelte Schriftformklauseln („Änderungen des Vertrags bedürfen der Schriftform, dies gilt auch für die Aufhebung dieser Klausel“) als Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind und Individualvereinbarungen stets Vorrang haben. Folglich dürften solche Klauseln eher keinen ausreichenden Schutz dahingehend bieten, dass tatsächlich alle vertraglichen Abreden schriftlich festgehalten wurden und weiterhin festzuhalten sind. 

Fazit und Ausblick für die Praxis

Das Fehlen gerichtlicher Entscheidungen sorgt derzeit für ein hohes Maß an Rechtsunsicherheit. Aus diesem Grund ist es ratsam, bei Vertragsverhandlungen möglichst frühzeitig verbindliche Regelungen zu vereinbaren, damit klar ist, auf welche Art und Weise nun bindende Erklärungen abgegeben werden sollen. Auch sollte bei Vertragsschlüssen oder -änderungen die Textform eher übererfüllt werden, um das Risiko von Formfehlern auf ein Minimum zu reduzieren.

Erst mit dem Vorliegen erster gerichtlicher Entscheidungen wird sich zeigen, ob bislang für die Schriftform geltende Grundsätze auch auf die Textform zu übertragen sind oder ob sich die Anforderungen an einen langfristigen gewerblichen Mietvertrag tatsächlich auf die geringen Anforderungen der gesetzlichen Textform aus § 126b BGB beschränkt.

Sollte Letzteres der Fall sein, gäbe es zwar insoweit Klarheit, die Praxis stünde gleichwohl vor Herausforderungen die zu lösen wären. Dazu dürfte insbesondere die Frage nach einer praxistauglichen Sammlung und Speicherung aller vertraglich relevanten Erklärungen gehören.

Die erste Gerichtsentscheidung zum neuen Textformgebot wird in der gesamten Beratungspraxis jedenfalls mit Spannung erwartet.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung –wir unterstützen und beraten Sie gern!