Bestimmung des für die Berechnung der Maklercourtage maßgeblichen Kaufpreises bei nachträglicher privatschriftlicher Zusatzvereinbarung

13.10.2017

Einführung

Das Landgericht Oldenburg hat mit Urteil vom 13. April 2016 (4 O 771/15) entschieden, dass sich die Maklercour­tage bei einem Grundstückskauf anhand des jeweiligen Gesamtkaufpreises berechnet, wenn neben dem im nota­riellen Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis zudem in einer nicht beurkundeten schriftlichen Zusatzvereinbarung die Zahlung eines weiteren Betrags durch den Käufer vereinbart wurde.

Was war passiert?

Die Klägerin, eine Immobilienmaklerin, bot im Sommer 2014 die Eigentumswohnung des Verkäufers zu einem Kaufpreis von EUR 263.000,00 zum Kauf an. Darauf mel­dete sich die Beklagte bei der Klägerin. Noch am selben Tag wurde eine Besichtigung des Objektes vereinbart.

Im Anschluss an den Besichtigungstermin übersandte die Klägerin der Beklagten per E-Mail ihre Geschäftsbedingungen sowie das Exposé zu der Wohnung. In bei­den Dokumenten wurde darauf hingewiesen, dass die Leistungen der Klägerin mit 4,76 % (inkl. Umsatzsteuer) des Kaufpreises courtagepflichtig waren.

Die Beklagte erwarb das Objekt mit notariellem Kaufver­trag zu einem Kaufpreis von EUR 230.000,00 und wurde später auch als Eigentümerin eingetragen. Nach der Beur­kundung trafen die Beklagte und der Verkäufer noch eine privatschriftliche Vereinbarung, nach deren Inhalt die Beklagte noch zusätzlich im Zusammenhang mit der Eigentumswohnung stehende Kosten in Höhe von EUR 20.300 übernehmen sollte.

Wörtlich hieß es hierzu: „Dieser Betrag dient dem Verkäufer zur Abdeckung weiterer Auslagen für das veräußerte Kaufobjekt.“ Unter dem 1. Dezember 2014 erteilte die Klägerin der Beklagten eine erste Rechnung für ihre Dienste in Höhe von EUR 10.948, berechnet aus dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Mit Rechnung vom 8. Januar 2016 stellte die Klägerin der Beklagten weitere EUR 966,28, berechnet nach dem weiteren Kauf­preis von EUR 20.300 in Rechnung.

Die Entscheidung des Landgerichts Oldenburg

Das Landgericht Oldenburg entschied, dass der Makler­lohn der Klägerin sich auch auf den – mit der Klageerweiterung – geltend gemachten weiteren Betrag von EUR 966,28 erstreckt. Denn der Maklerlohn ist aus der vollen Kaufpreissumme und nicht bloß aus dem notariell beurkundeten Teillaufpreis zu berechnen.

Bewertung und Relevanz für die Praxis

Üblicherweise sehen die maklervertraglichen Vereinbarungen vor, dass die vom Kunden geschuldete Cour­tage auf Basis des Kaufpreises berechnet wird. Für den Makler ist die ihm zustehende Courtage dann anhand der notariellen Urkunde unschwer zu ermitteln. Sollten Verkäufer und Käufer jedoch neben der notariellen Urkunde einen Zusatzkaufpreis vereinbaren, so muss das auch Auswirkungen auf die Höhe der Maklercour­tage haben. Dies kann aber natürlich nur dann gelten, wenn die Zusatzvereinbarung nicht wegen Verstoßes gegen die notarielle Form (§ 311b BGB) unwirksam ist.

Die Entscheidung ist nicht nur dogmatisch zu begrüßen, da sich tatsächlich der Kaufpreis, der allge­mein die Basis für die Courtageermittlung darstellt, ändert, sondern auch in praktischer Hinsicht. Denn andernfalls würde einem Missbrauch Tür und Tor geöffnet, dass Käufer und Verkäufer den Kaufpreis künstlich aufspalten, um die Maklercourtage zu reduzieren.