Wir hatten in unserem letzten Legal Update das Vorhaben zur Vergesellschaftung von privaten Wohnungsunternehmen im Land Berlin nach dem damaligen Planungsstand in verfassungsrechtlicher Hinsicht analysiert.(1) Zwischenzeitlich hat sich dieses Vorhaben weiter konkretisiert: Berliner Linke, Grüne und SPD haben am 17. Oktober 2026 im Rahmen ihrer Sondierungsgespräche Eckpunkte zur Vergesellschaftung vereinbart.(2) Parallel plant die Bundesregierung ein „Investitionsschutzgesetz“, das Vergesellschaftungen im Ergebnis erheblich erschweren soll.
Die Vergesellschaftung nach Art. 15 GG ist rechtlich von der Enteignung zu unterscheiden. Die Vorschrift gewährt kein Grundrecht auf Vergesellschaftung. Sie erlaubt dem Gesetzgeber vielmehr, unter bestimmten Voraussetzungen in Eigentumsrechte einzugreifen. Zugleich soll die Art. 15 GG vor der Vergesellschaftung schützen, soweit die dort gezogenen Grenzen nicht eingehalten werden.(3)
Berliner Sondierungspapier: engerer Anwendungsbereich und konkreter Zeitplan
Höhere Schwelle, größerer Selbstbehalt und neue Ausnahmen
Während der Volksentscheid und der Initiativentwurf private Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen erfasst hatten, sollen nach dem Sondierungspapier nunmehr private Unternehmen ab 10.000 Wohnungen vergesellschaftet werden. Dabei sollen die Unternehmen einen Grundbestand von 10.000 Wohnungen behalten dürfen.
Ausgenommen werden sollen Genossenschaften, gemeinwohlorientierte Akteure und nach dem 1. Januar 2021 errichtete Wohnungen. Das Sondierungspapier schließt eine Enteignung nach Art. 14 GG ausdrücklich aus.
Die genaue Zurechnung innerhalb von Konzernstrukturen, die Auswahl der verbleibenden Wohnungen und das Verhältnis des Selbstbehalts zur Neubauausnahme regelt das Sondierungspapier nicht. Ebenso bleibt offen, wie die Schwelle im Einzelnen berechnet wird.
Höhe der Entschädigung
Das Sondierungspapier sieht derzeit vor, die Entschädigungssumme auf 16 Milliarden Euro unter der Maßgabe zu begrenzen, dass die fiskalische Tragfähigkeit gewährleistet wird. Dies soll auch bei einer späteren Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen gelten.
Das Sondierungspapier lässt offen, nach welchen Maßstäben die Entschädigung für die tatsächlich erfassten Wohnungsbestände bemessen werden soll. Die politische Festlegung eines Gesamtbudgets beantwortet für sich genommen nicht, welcher Ausgleich den betroffenen Eigentümern unter Berücksichtigung verfassungsrechtlicher Maßstäbe zusteht. Die Schwelle von 16 Milliarden Euro dürfte jedenfalls erheblich unter dem Verkehrswert der zu vergesellschaftenden Wohnungsbestände liegen. Entscheidend wird daher sein, wie der Berliner Landesgesetzgeber die angestrebte Finanzierbarkeit mit einem gerechten Ausgleich der Allgemein- und Eigentümerinteressen in Einklang bringt, den das Grundgesetz verlangt.
Nach der Junktimklausel des Art. 15 Satz 1 GG muss das Sozialisierungsgesetz Art und Ausmaß der Entschädigung selbst und hinreichend bestimmt regeln. Eine bloße Haushaltsobergrenze, die die Bemessungsmaßstäbe für die einzelne Überführung offenließe, genügte diesen Anforderungen nicht.
Zeitplan, Träger und Bewirtschaftung
Die drei Parteien planen, dem Abgeordnetenhaus Mitte 2028 ein Gesetz zur Überführung von Wohnimmobilien in Gemeineigentum zur Verabschiedung vorzulegen. Die Bestandsüberführung soll erst ein Jahr nach der Verkündung des Gesetzes in Kraft treten.
Der künftige Träger soll eine gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung und umfassende Mitbestimmung der Mieter gewährleisten sowie für seinen Aufbau Eigenkapital erhalten.
Pläne der Bundesregierung: Verkehrswert, Geldzahlung und zwingende Notwendigkeit
Nur eine Woche später, am 25. Oktober 2026, hat das Bundesministerium des Innern als Reaktion auf die Entwicklungen in Berlin Eckpunkte für ein „Investitionsschutzgesetz“ vorgestellt.(4)
Der Entwurf sieht vor:
Entschädigung zum Verkehrswert:
Die Eigentümer sollen ausschließlich zum durch ein Wertgutachten ermittelten Verkehrswert entschädigt werden. Maßgeblich wäre damit eine objektivierte Bewertung der Immobilien, nicht allein der von Berlin vorgesehene Finanzierungsrahmen von 16 Milliarden Euro.
Unmittelbare Geldentschädigung:
Der Ausgleich soll unmittelbar in Geld erfolgen. Die konkrete Ausgestaltung, insbesondere Zahlungszeitpunkt und etwaige Übergangsregelungen, ist bisher noch nicht bekannt.
Nachweis zwingender Notwendigkeit:
Das Land müsste ferner darlegen, dass andere Maßnahmen, insbesondere Investitionen in den Wohnungsbau und dessen Förderung, vollständig ausgeschöpft sind und keine andere Möglichkeit als eine Vergesellschaftung verbleibt. Diese Vorgaben entsprechen dem verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsprinzip. Die politische Entscheidung für eine gemeinwirtschaftliche Bewirtschaftung würde nach diesen Plänen für sich genommen nicht genügen.
Die bekannt gewordenen Eckpunkte sehen kein pauschales Verbot der Vergesellschaftung vor, sondern höhere Nachweis- und Finanzierungsanforderungen. Für Berlin geriete insbesondere die Entschädigungsgrenze von 16 Milliarden Euro unter Rechtfertigungsdruck, wenn die gutachterlich ermittelten Verkehrswerte der tatsächlich erfassten Bestände darüber lägen, wovon auszugehen ist.
Entschädigungsdiskussion zwischen Finanzierbarkeit und Eigentümerschutz
In der Entschädigungsfrage treffen die Berliner Pläne und die Vorstellungen des Bundes unmittelbar aufeinander: Während Berlin die Gesamtsumme begrenzen will, setzt das BMI auf eine Entschädigung zum Verkehrswert. Verfassungsrechtlicher Maßstab ist die gerechte Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der betroffenen Eigentümer, die Art. 15 Satz 2 GG in Verbindung mit Art. 14 Abs. 3 Satz 3 GG verlangt.
Wie weit der Spielraum für eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts reicht, ist umstritten. Teile der Mehrheit der Berliner Expertenkommission halten auch gemeinwirtschaftliche Erträge und die fiskalische Tragfähigkeit für zulässige Bemessungsansätze.(5) Das Sondervotum im Rahmen des Abschlussberichtes der Expertenkommission stellt dagegen den Verkehrswert in den Mittelpunkt und lehnt Abschläge ab, die allein der Entlastung des Haushalts dienen.(6) Letztere Ansicht dürfte auch der überwiegenden Meinung des verfassungsrechtlichen Schrifttums entsprechen; Gerichtsentscheidungen zu dieser Frage gibt es bisher nicht.
Es sprechen gute Argumente dafür, den Verkehrswert als Ausgangspunkt für die Bemessung der Entschädigung heranzuziehen: Der Bundesgerichtshof geht bei Fehlen einer gesetzlichen Regelung bei der Entschädigungshöhe nach Art. 14 Abs. 3 Satz 3 GG ebenfalls vom Verkehrswert aus.(7) Art. 14 Abs. 3 Satz 3 GG gilt nach Art. 15 Satz 2 GG für die Vergesellschaftung entsprechend. Abschläge vom Verkehrswert bedürften einer sachlichen Rechtfertigung; allein das politische Ziel der Finanzierbarkeit dürfte hierfür nicht ausreichen.
Ausblick
Mit den Koalitionsgesprächen in Berlin wird sich zeigen, wie die im Sondierungspapier vereinbarten Eckpunkte weiter konkretisiert und in einem Koalitionsvertrag verankert werden. Auf Bundesebene bleibt zunächst der Gesetzentwurf der Bundesregierung abzuwarten, der in den nächsten Tagen veröffentlicht und beschlossen werden soll. Erst anhand der konkreten Regelungen lässt sich näher beurteilen, welche rechtlichen und finanziellen Anforderungen auf ein Vergesellschaftungsvorhaben zukämen und wie viel Gestaltungsspielraum dem Land Berlin verbliebe.
Es spricht viel dafür, dass bei Realisierung der Anforderungen des Eckpunktepapiers des Bundesministeriums des Innern das von den zukünftigen Berliner Koalitionsparteien vereinbarte Vorhaben zu den Maßgaben der Sondierungsgespräche nicht umgesetzt werden kann. Deswegen ist damit zu rechnen, dass ein Investitionsschutzgesetz des Bundes seinerseits vom Land Berlin vor dem Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig angegriffen würde.
Wir halten Sie über die aktuellen Entwicklungen auf dem Laufenden. Für weitere Informationen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung – wir unterstützen und beraten Sie gern!
Quellen:
(1) Siehe Legal Update: Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen
(2) Sondierungsergebnis „Mehr gemeinsam, mehr Berlin“ vom 17. Oktober 2026, S. 7.
(3) Vgl. Durner, in: Dürig/Herzog/Scholz, GG, 111. EL Juni 2026, GG Art. 15, Rn. 20 m.w.N.
(4) Beitrag in der Wirtschaftswoche
(5) Expertenkommission, Abschlussbericht Juni 2023, S. 64-67.
(6) Sondervotum zur Entschädigung, Expertenkommission, Abschlussbericht Juni 2023, S. 122–126. Eine Ausnahme könne danach allenfalls bei einer außergewöhnlichen Krise des Staatshaushalts erwogen werden, um zur Verfolgung eines besonders gewichtigen Gemeinwohlziels aus fiskalischen Gründen einen spürbaren Abschlag gegenüber einer ansonsten gebotenen Entschädigung zuzulassen.
(7) Vgl. etwa BGHZ 67, 190 (192).
