Bedeutung des Gebäudesektors
Der Immobilien- und Gebäudesektor steht im Zentrum der ökologischen Transformation. Rund 40 % des Endenergieverbrauchs und etwa 36 % der energiebedingten Treibhausgasemissionen in der Europäischen Union entfallen auf Gebäude. Entsprechend ambitioniert hat der europäische Normgeber den regulatorischen Rahmen in den vergangenen Jahren fortentwickelt. Mit dem Inkrafttreten der novellierten Europäischen Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275) am 28. Mai 2024 ist ein neuer Ordnungsrahmen geschaffen worden, der weit über klassische Energieeffizienzvorgaben hinausgeht und den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden in den Blick nimmt.
Parallel dazu und dadurch befeuert gewinnt das Thema Zirkularität und der Ressourcenschonung im Gebäudebestand zunehmend an Bedeutung. Unter anderem unter dem Schlagwort „Urban Mining“ rückt der Bestand selbst als Rohstofflager in den Fokus. Rückbau, Wiederverwendung und Recycling von Baustoffen werden zu zentralen Bausteinen einer rechtlich und ökologisch nachhaltigen Immobilienstrategie. Für öffentliche Auftraggeber, Projektentwickler, Bestandshalter und Investoren ergeben sich daraus neue rechtliche Anforderungen, aber auch Gestaltungsspielräume.
EU-Gebäuderichtlinie
Die EU-Gebäuderichtlinie ist seit nahezu zwei Jahren in Kraft. Die Frist zur Umsetzung am 28. Mai 2025 rückt in greifbare Nähe und die politischen Akteure befinden sich im Hintergrund in einem leidenschaftlichen Diskurs.
Hintergrund: EU-Gebäuderichtlinie und Umsetzungsdruck
Mit Inkrafttreten der EPBD am 28. Mai 2024 hat der europäische Gesetzgeber den regulatorischen Rahmen für die ökologische Transformation des Gebäudesektors grundlegend neu geordnet. Die Mitgliedstaaten sind verpflichtet, die Vorgaben bis spätestens 29. Mai 2026 in nationales Recht zu überführen. Ziel ist eine tiefgreifende Reduktion von Treibhausgasemissionen und Energieverbrauch über den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden hinweg.
Die Richtlinie beinhaltet zu diesem Zweck eine ganze Reihe an verschiedenen Regelungsmaterien. Sie verpflichtet insbesondere zur Einführung von Nullemissionsstandards für Gebäude, zur verbindlichen Einbeziehung von Lebenszyklusanalyse (englisch: Life Cycle Analysis, kurz: LCA) und statuiert Sanierungspflichten für ineffiziente Nicht-Wohngebäude. Ferner normiert sie Vorgaben zur elektrischen Ladeinfrastruktur von Gebäuden (englisch: Electric Vehicle Charging Infrastructure, kurz: EVCI), zur Installation von Photovoltaikanlagen und für den Nachweis der Gesamtenergieeffizienz durch einen Gebäudeausweis.
Stand der nationalen Umsetzung
Die Umsetzung der EPBD wird auf nationaler Ebene im Wesentlichen über eine Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) sowie über den Erlass bzw. die Novellierung einzelner baurechtlicher Vorschriften erfolgen.
Novelle des GEG
Die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie in deutsches Recht erfolgt nach derzeitigem Stand im Schwerpunkt über das Gebäudeenergiegesetz.
Ungeachtet der politischen Debatte gilt das Gebäudeenergiegesetz in seiner seit dem 1. Januar 2024 novellierten Fassung weiterhin uneingeschränkt fort. Es bildet die verbindliche Grundlage für Planung, Genehmigung, Errichtung und Modernisierung von Gebäuden. Eine rechtliche Ablösung oder Außerkraftsetzung ist bislang nicht erfolgt. Zwar hat die Bundesregierung angekündigt, das Gebäudeenergiegesetz strukturell neu zu ordnen und künftig unter dem Begriff eines Gebäudemodernisierungsgesetzes fortzuführen. Konkrete Gesetzesentwürfe liegen – soweit ersichtlich – jedoch bislang nicht vor. Nach den bislang öffentlich kommunizierten Planungen sollen zunächst Eckpunkte – bis Januar 2026 – erarbeitet und anschließend ein Kabinettsbeschluss herbeigeführt werden.
Die politisch angekündigte Reform des Gebäudeenergiegesetzes wird mit dem Anspruch verbunden, das Regelwerk einfacher, flexibler und technologieoffener auszugestalten. Unabhängig von der konkreten Ausformung ist jedoch zu berücksichtigen, dass die europarechtlichen Vorgaben der Gebäuderichtlinie zwingend umzusetzen sind. Der nationale Gesetzgeber verfügt zwar über Spielräume bei der Wahl der Instrumente, nicht jedoch bei der grundsätzlichen Zielrichtung. Die Anforderungen an Energieeffizienz, Dekarbonisierung des Gebäudebestands und den schrittweisen Ausstieg aus fossilen Energieträgern lassen sich europarechtlich nicht vollständig relativieren. Eine grundlegende Abkehr von der Systematik des Gebäudeenergiegesetzes ist daher rechtlich nur begrenzt möglich.
Für die praktische Umsetzung ist zudem bedeutsam, dass die materiellen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes nicht allein durch den Gesetzestext bestimmt werden. Eine zentrale Rolle spielen die in Bezug genommenen technischen Regelwerke und Nachweisverfahren. Über diese Normverweisungen werden die gesetzlichen Anforderungen konkretisiert und im Vollzug handhabbar gemacht. Änderungen an den Berechnungsgrundlagen, den energetischen Kennwerten oder den anzuwendenden Normfassungen können die tatsächlichen Anforderungen erheblich verändern, ohne dass dies unmittelbar im Gesetzestext sichtbar wird. Gerade vor dem Hintergrund der anstehenden Umsetzung der europäischen Vorgaben ist damit zu rechnen, dass zukünftige Anpassungen des Gebäudeenergiegesetzes auch über diese technischen Schnittstellen wirken werden.
Anpassung weiterer Gesetze
Auch wenn das GEG zweifellos das zentrale Umsetzungsinstrument ist, erfordert die EPBD eine koordinierte Anpassung weiterer Gesetze und Verordnungen auf Bundes- und Landesebene, u.a.:
- Umsetzung der EVCI durch das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG)
- Umsetzung der „Photovoltaik-Pflicht“ durch die Landesbauordnungen oder Spezialgesetzen der Länder.
Das GEIG und die EVCI regeln die Verpflichtungen von Gebäudeeigentümern, Stellplätze mit Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge auszustatten oder bauliche Vorbereitungen dafür zu treffen. Dabei betreffen die Vorgaben sowohl Neubauten als auch Bestandsgebäude und greifen abhängig von der Art der Nutzung, der Anzahl der Stellplätze und dem Umfang baulicher Maßnahmen. Hinsichtlich Photovoltaik regeln bereits viele Bundesländer Pflichten zur Anbringung von Photovoltaik an und auf Gebäuden sowie über bestimmten Stell-/Parkplatzflächen. Durch die EPBD werden sich diese Anforderungen künftig weiter steigern.
Fazit und strategischer Ausblick
Die EPBD leitet die ökologische Transformation im Gebäudebereich ein – mit klaren Zielen, verbindlichen Standards und steigendem regulatorischem Druck. Deutschland muss die europäischen Vorgaben nun in den wenigen verbleibenden Monaten umsetzen.
Was künftig konkret auf private Eigentümer, Projektentwickler und die öffentliche Hand zukommt, lässt sich derzeit kaum belastbar vorhersagen. Diese Unsicherheit erschwert derzeit nicht nur die langfristige Investitionsplanung, sondern birgt auch erhebliche Risiken im Hinblick auf künftige Kosten, Förderfähigkeit und technische Umsetzung.
Klar ist jedoch schon heute, dass sich die Anforderungen an Gebäude in den verschiedensten Aspekten verschärfen werden. Umso wichtiger ist es, bereits jetzt zu prüfen, wie sich die zu erwartenden Änderungen auf bestehende Gebäudeportfolios, laufende Bauvorhaben und Geschäftsmodelle auswirken und welche Handlungsspielräume ggf. (noch) bestehen.
Urban Mining als strategischer Ansatz
Urban Mining beschreibt die systematische Erfassung, Rückgewinnung und Wiederverwendung von Materialien aus bestehenden Gebäuden und Infrastrukturen. Der Begriff steht für eine ressourcenorientierte Perspektive auf den gebauten Raum: Städte und Siedlungsstrukturen werden als potenzielle Rohstofflager betrachtet, deren Materialwert durch gezielte Planung und technische Verfahren erschlossen werden kann.
Angesichts knapper werdender Primärressourcen, steigender Bauabfälle und wachsender Anforderungen an die CO₂-Reduktion gewinnt Urban Mining zunehmend an Bedeutung. Es bietet einen strukturierten Ansatz zur Kreislaufführung von Baustoffen und trägt zur ökologischen und ökonomischen Optimierung von Bauprozessen bei.
Digitale Werkzeuge und Datenmanagement
Die Digitalisierung spielt eine zentrale Rolle bei der Umsetzung von Urban-Mining-Konzepten. Plattformen wie Madaster oder Concular ermöglichen die Erfassung von Materialdaten, die Erstellung von Gebäudepässen und die Bewertung von Wiederverwendungspotenzialen.
Durch die Integration dieser Systeme in kommunale IT-Infrastrukturen können Rückbauprozesse effizient gesteuert, Materialflüsse nachvollziehbar dokumentiert und langfristige Ressourcenstrategien entwickelt werden. Die Verknüpfung mit Geoinformationssystemen (GIS) und mobilen Erfassungsgeräten schafft zusätzliche Transparenz und erleichtert die operative Umsetzung.
Rückbauprozesse und Materialbewertung
Im Zentrum des Urban Mining steht der selektive Rückbau bestehender Bauwerke. Durch sogenannte Demolition Audits werden Materialien vor Ort systematisch erfasst, bewertet und dokumentiert. Diese Informationen bilden die Grundlage für die Rückbauplanung und die spätere Wiederverwendung.
Die technische Umsetzung erfordert qualifizierte Fachbetriebe, standardisierte Verfahren und digitale Schnittstellen zur Verwaltung der Materialdaten. Nach dem Rückbau erfolgt die logistische Aufbereitung: Materialien werden gereinigt, sortiert und zonenbasiert eingelagert. Digitale Lagerverwaltungssysteme ermöglichen eine transparente Nachverfolgung und eine bedarfsgerechte Verteilung – sowohl für kommunale Bauvorhaben als auch für externe Abnehmer.
Wesentliche rechtlicher Herausforderungen
Im Immobilienwirtschaftsrecht betrifft Urban Mining in erster Linie die Entwicklung, Sanierung und den Rückbau von Immobilien. Rückbau- und Bauverträge müssen zunehmend regeln, ob und in welchem Umfang Bauteile selektiv ausgebaut, zwischengelagert und wiederverwendet werden sollen und können. Damit verbunden sind Fragen der Eigentumszuordnung an den rückgewonnenen Materialien, der Qualitätssicherung, der Haftung sowie der Dokumentation von Herkunft und Eigenschaften der Baustoffe. Hinzu treten abfall- und produktrechtliche Abgrenzungsfragen, die für die wirtschaftliche Verwertbarkeit zentral sind. Ob ein ausgebautes Bauteil als Abfall oder als wiederverwendbares Produkt gilt, entscheidet über Genehmigungs- und Nachweispflichten, über Transport- und Lagerbedingungen und letztlich über die Möglichkeit, Materialien erneut in Bauprojekte einzubringen. Diese Einordnung wirkt sich unmittelbar auf die Vertragsgestaltung und die Risikoverteilung zwischen den Beteiligten aus.
Auch bei Immobilientransaktionen gewinnt Urban Mining an Bedeutung. Im Rahmen von Due-Diligence-Prüfungen rücken Rückbauverpflichtungen, Entsorgungsrisiken, Altlasten sowie mögliche Potenziale zur Wiederverwendung von Materialien stärker in den Fokus. Gleichzeitig beeinflussen steigende Anforderungen an Ressourceneffizienz und Kreislaufwirtschaft die Bewertung von Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen, etwa im Hinblick auf künftige Investitionsbedarfe und regulatorische Risiken.
Für die öffentliche Beschaffung stellt Urban Mining eine besondere Herausforderung dar, da Nachhaltigkeits- und Kreislaufwirtschaftsziele mit den Grundprinzipien des Vergaberechts in Einklang zu bringen sind. Öffentliche Auftraggeber können Urban-Mining-Aspekte in Leistungsbeschreibungen integrieren, etwa durch Vorgaben zum selektiven Rückbau, zur Wiederverwendung bestimmter Materialien oder zur Dokumentation von Materialflüssen. Ebenso kommen Eignungs- und Zuschlagskriterien in Betracht, die auf Erfahrung mit Rückbau- und Wiederverwendungskonzepten oder auf den Einsatz von Sekundärmaterialien abstellen. Rechtlich entscheidend ist dabei, dass solche Anforderungen transparent, diskriminierungsfrei und überprüfbar formuliert werden, um Wettbewerbsverzerrungen zu vermeiden.
Darüber hinaus berührt Urban Mining das Haushalts- und Förderrecht, insbesondere bei öffentlich finanzierten Bau- und Sanierungsvorhaben. Der Einsatz von Sekundärmaterialien muss mit den jeweiligen Förderbedingungen vereinbar sein, um Rückforderungsrisiken auszuschließen. Zugleich eröffnet Urban Mining die Möglichkeit, ökologische Zielsetzungen der öffentlichen Hand sichtbar umzusetzen und in Beschaffungsstrategien systematisch zu verankern.
Unsere Expertise
Wir beraten und begleiten öffentliche und private Auftraggeber umfassend bei Projekten im Immobilien- und Gebäudesektor im Kontext der ökologischen Transformation. Ein besonderer Schwerpunkt liegt dabei auf der rechtssicheren Entwicklung und Umsetzung von Sanierungs- und Modernisierungsstrategien, einschließlich der Gestaltung und Anpassung von Bau-, Miet- und Energielieferverträgen sowie der Beratung im öffentlichen Bau-, Planungs- und Regulierungsrecht. Ergänzend unterstützen wir bei der Inanspruchnahme von Fördermitteln und steuerlichen Vergünstigungen, insbesondere im Rahmen der einschlägigen Programme von KfW und BEG.
Weitere Beratungsschwerpunkte bilden die vertragliche Ausgestaltung von Photovoltaikprojekten, insbesondere die Nutzung von Dach- und Freiflächen unter Berücksichtigung von Haftungsfragen, Instandhaltungspflichten, Laufzeiten und Rückbauverpflichtungen, sowie die Begleitung von ESG-relevanten Fragestellungen, einschließlich Energieausweisen, ESG-Reporting und Compliance-Anforderungen. Zudem beraten wir bei Immobilientransaktionen unter besonderer Berücksichtigung der steigenden energetischen und regulatorischen Anforderungen, etwa im Rahmen von Due-Diligence-Prüfungen, der Strukturierung von Projektentwicklungen und der Bewertung von Transformationsrisiken.
Ein weiterer Fokus unserer Beratung liegt auf dem Thema Urban Mining als integraler Bestandteil einer ressourcenschonenden und zukunftsfähigen Bau- und Immobilienpraxis. Die systematische Erfassung, Rückgewinnung und Wiederverwendung von Baustoffen leistet einen wesentlichen Beitrag zur Reduzierung von Primärrohstoffverbrauch, Abfallmengen und Emissionen und stärkt die Kreislaufwirtschaft im Bauwesen. Wir begleiten öffentliche und private Akteure bei der rechtssicheren Planung und Umsetzung entsprechender Vorhaben, insbesondere bei der Gestaltung von Rückbauverträgen, der rechtlichen Einordnung digitaler Materialregister, der Durchführung von Genehmigungs- und Vergabeverfahren sowie der Einbindung von Urban-Mining-Konzepten in kommunale und institutionelle Projekte.
Darüber hinaus unterstützen wir bei der Klärung von Eigentums- und Nutzungsrechten an rückgebauten Materialien, bei der Einhaltung produkt- und abfallrechtlicher Vorgaben sowie bei der Absicherung haftungsrechtlicher Risiken. Durch unsere interdisziplinäre Aufstellung und die enge Zusammenarbeit von Expertinnen und Experten aus dem Immobilienrecht, dem öffentlichen Bau- und Planungsrecht, dem Umwelt- und Vergaberecht, dem Energie- und Regulierungsrecht, dem IT- und Datenschutzrecht sowie dem M&A- und Restrukturierungsbereich bieten wir ganzheitliche rechtliche Lösungen für komplexe Transformationsprojekte im Gebäudesektor.
Für weitere Informationen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung –wir unterstützen und beraten Sie gern!
