Indexbasierte Wertsicherungsklauseln sind ein allgegenwärtiges Gestaltungsinstrument in gewerblichen Mietverträgen. Sie haben eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung, was gerade die vergangenen Jahre mit höheren Inflationsraten gezeigt haben.
Bislang war nicht höchstrichterlich geklärt, ob Wertsicherungsklauseln neben den Vorgaben des Preisklauselgesetzes (PrKlG) auch der AGB-Kontrolle unterliegen. In einem aktuellen Urteil (BGH, Urt. v. 11. März 2026, XII ZR 51/25) hat der BGH die Anwendbarkeit des AGB-Rechts bejaht und auf dieser Grundlage die streitgegenständliche Wertsicherungsklausel als von Anfang an unwirksam erachtet, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige und intransparent sei. Der BGH bestätigt damit das vorangegangene Urteil des OLG Düsseldorf (Urteil vom 5. Juni 2025 – 10 U 146/24 – siehe hierzu bereits veröffentlichtes Legal Update).
Sachverhalt
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag im Kern folgender Sachverhalt zugrunde: Die Parteien schlossen Ende August 2019 einen auf zehn Jahre befristeten Gewerberaummietvertrag mit Mietbeginn zum 1. September 2019. Die Miete war zunächst bis zum 31. August 2021 fest vereinbart. Danach sollte die Nettokaltmiete entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst werden. Zu dieser, bis hierhin nicht unüblichen Regelung kamen zwei Besonderheiten: Als Referenzindexstand wurde der Stand vom Mai 2017 – also gut zwei Jahre vor Mietvertragsschluss und Mietbeginn – vereinbart. Zur Mechanik der Mietanpassung war einerseits vereinbart, dass diese „automatisch“ bei einer Indexänderung erfolgen sollte, andererseits aber, dass die Mietanpassung erst „nach schriftlicher Aufforderung“ durch den Vermieter wirksam werden sollte. Für künftige Indexänderungen sollte diese Regelung entsprechend gelten.
Der Vermieter machte auf dieser Grundlage mehrfach Mieterhöhungen geltend, die Mieterin zahlte unter Vorbehalt und verlangte später die Rückzahlung der Differenz. Die Klage hatte im gesamten Instanzenzug Erfolg.
Die Entscheidung des BGH
Im Einklang mit den Vorinstanzen stützt der BGH seine Entscheidung darauf, dass die vom Vermieter gestellte Wertsicherungsklausel gegen das AGB-Recht verstoße und daher von Anfang an unwirksam sei.
Wertsicherungs-
klausel unterliegt AGB-Recht: Anfängliche Unwirksamkeit bei Verstößen
Im Mittelpunkt der Entscheidung des BGH steht die grundsätzliche Anwendbarkeit des AGB-Rechts auf Wertsicherungsklauseln in langfristigen Gewerbemietverträgen und die sich daran anschließende Frage nach der Rechtsfolge eines Verstoßes gegen AGB-rechtliche Regelungen. Bislang war diese Thematik nicht abschließend geklärt und wurde in der Rechtsprechung unterschiedlich beurteilt – so lehnte etwa das OLG Schleswig die Anwendbarkeit des AGB-Rechts noch in einem Beschluss aus dem Jahr 2024 ab (Hinweisbeschluss vom 5. Februar 2024 – 12 U 69/23).
Der Hintergrund der Diskussion besteht darin, dass Wertsicherungsklauseln einer spezifischen Regulierung durch das PrKlG unterworfen sind. Neben der bekannten Vorgabe, dass Wertsicherungsklauseln nur in langfristigen (insbesondere den Vermieter mindestens zehn Jahre bindenden) Mietverträgen zulässig sind, ergeben sich aus dem PrKlG außerdem inhaltliche Vorgaben an die Ausgestaltung von Wertsicherungsklauseln. Diese müssen nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 PrKlG insbesondere hinreichend bestimmt sein und dürfen keine Vertragspartei unangemessen benachteiligen. Dieser Prüfungsmaßstab ähnelt dem des AGB-Rechts, welches insbesondere intransparenten und die Gegenseite des Verwenders unangemessen benachteiligenden Regelungen die Wirksamkeit abspricht. Vor diesem Hintergrund wurde diskutiert, ob das PrKlG insofern eine gegenüber dem AGB-Recht abschließende Regelung darstellt.
Mit Blick auf die Rechtsfolgen von Verstößen ist diese Frage kein akademisches Glasperlenspiel, sondern hat handfeste wirtschaftliche Konsequenzen: Während ein Verstoß gegen das AGB-Recht zu einer anfänglichen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel führt, werden Verstöße gegen das PrKlG weniger scharf geahndet. Entsprechende Regelungen sind erst ab der rechtskräftigen gerichtlichen Feststellung eines Verstoßes (also für die Zukunft) unwirksam (§ 8 PrKlG). Für eine abschließende Wirkung des PrKlG ließ sich folglich ins Feld führen, dass anderenfalls die gesetzgeberische Entscheidung in § 8 PrKlG unterlaufen würde. Das AGB-Recht dürfte daher keine Anwendung finden, solange die Wertsicherungsklausel in Ansehung des § 8 PrKlG wirksam ist.
Dieser Argumentation folgt der BGH jedoch ebenso wie die Vorinstanz nicht. Das PrKlG verfolge in erster Linie öffentliche Interessen, nämlich die Einhegung inflationärer Tendenzen. Mit der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle werde dagegen geprüft, ob die Interessen der Parteien eines Vertrages angemessen berücksichtigt werden. Daher seien auch die vordergründig ähnlich anmutenden Prüfungsmaßstäbe nicht deckungsgleich – aus einem Verstoß gegen das PrKlG könne man nicht zwingend einen Verstoß gegen das AGB-Recht ableiten. Vor diesem Hintergrund sei auch die im PrKlG vorgesehene Rechtsfolge nicht auf das AGB-Recht zu übertragen. Hierfür biete auch die vom BGH in seiner Entscheidung näher aufgearbeitete Gesetzgebungshistorie keinen Anhaltspunkt.
Unwirksamkeit wegen unangemessener
Benachteiligung
Auf die Einzelheiten der AGB-rechtlichen Prüfung der streitgegenständlichen Wertsicherungsklausel geht der BGH nicht näher ein. Er bestätigt insofern lediglich die (im Revisionsverfahren auch nicht angegriffenen) Ausführungen des Berufungsgerichts: Das Berufungsgericht erachtete die streitgegenständliche Wertsicherungsklausel als unangemessen benachteiligend im Sinne des AGB-Rechts. Dies folgerte es hauptsächlich daraus, dass auf einen Indexstand, der mehr als zwei Jahre vor Mietbeginn liege, als Referenzpunkt abgestellt wurde. Dies sei unangemessen, weil so die Indexänderung für einen Zeitraum, in dem der Mieter keine Gegenleistung vom Vermieter erhalten habe, zulasten des Mieters gehe (siehe hierzu bereits veröffentlichtes Legal Update).
Diese Begründung überzeugt in ihrer Pauschalität nicht. Denn der Umstand, dass der Mieter während der Zeit der vor dem Mietbeginn liegenden Indexänderung keine Gegenleistung vom Vermieter erhalten hat, dürfte nicht der entscheidende Punkt sein. Vielmehr wird es vor allem auf den Umstand ankommen, dass sogar an einen Zeitpunkt deutlich vor Vertragsschluss angeknüpft wurde. Dass jedenfalls an den Indexstand zu Vertragsschluss angeknüpft werden kann, dürfte weithin anerkannt sein. Hierfür besteht gerade in Fällen von Projektentwicklungen – bei denen Vertragsschluss und Mietbeginn Jahre auseinanderliegen können – ein nicht von der Hand zu weisendes Bedürfnis.
Intransparenz
Darüber hinaus beanstandete das Berufungsgericht die Intransparenz der Wertsicherungsklausel. Die Intransparenz ergebe sich vor allem daraus, dass die Regelung widersprüchlich sei. Einerseits sei eine „automatische“ Anpassung bei Indexänderung vorgesehen, andererseits soll die Wirksamkeit der Änderung von einer schriftlichen Aufforderung des Vermieters abhängig sein. Zudem bleibe unklar, wie bei Folgeanpassungen zu verfahren sei. Namentlich sei unklar, ob die „Rückanknüpfung“ der ersten Indexänderung auch bei weiteren Indexänderungen zu berücksichtigen sei.
Praxishinweise
Die Entscheidung des BGH unterstreicht, dass bei der Formulierung von Wertsicherungsklauseln auf größtmögliche Klarheit geachtet werden sollte – insbesondere sollten der Anpassungsmechanismus (Automatismus oder auf Verlangen, Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anpassung) und der jeweils relevante Anpassungszeitraum eindeutig genannt werden. Bei komplexeren Wertsicherungsklauseln, die die Anpassung der Miete etwa an das Erreichen bestimmter Schwellenwerte des Index knüpfen, eine „indexfreie Zeit“ oder eine nur teilweise Anpassung der Miete an die Indexentwicklung vorsehen, mag es sich im Einzelfall auch anbieten, eine Beispielrechnung in den Vertrag aufzunehmen.
Für weitere Informationen stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung – wir unterstützen und beraten Sie gern!
