Welche Genehmigungen erforderlich sind, hängt von Standort, Größe und technischer Ausgestaltung ab. Im Regelfall sind Baugenehmigungen erforderlich. Das gilt auch, wenn ein bestehendes Gebäude mit einer bislang anderen Nutzung in ein Rechenzentrum umgewandelt werden soll. Je nach Projekt können insbesondere immissionsschutzrechtliche Genehmigungen (insbesondere für Notstromaggregate), aber auch andere umweltrechtliche Genehmigungen wie naturschutzrechtliche Genehmigungen oder – beispielsweise bei der Verwendung von Grundwasser – wasserrechtliche Erlaubnisse bzw. Bewilligungen hinzukommen.

Eine frühzeitige Klärung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit – einschließlich möglicher Neuaufstellungen oder Änderungen von Bebauungsplänen – ist erfahrungsgemäß notwendig, um spätere Verzögerungen im Projektablauf zu vermeiden.

Standortentscheidungen sollten technische, wirtschaftliche und rechtliche Kriterien gemeinsam betrachten. Neben Grundstücksverfügbarkeit und Verkehrsanbindung sind insbesondere maßgeblich:

• Verfügbarkeit und Kapazität des Strom-Netzanschlusses,

• Nähe zu einem Internetknotenpunkt, 

• Glasfaser- und Telekommunikationsanbindung,

• bauplanungsrechtliche Zulässigkeit und Erweiterungsmöglichkeiten,

• Anschlussfähigkeit an bestehende oder geplante Wärmenetze,

• Wasserverfügbarkeit (insbesondere bei Flüssigkühlung),

• Nachhaltigkeitsanforderungen und Vorgaben zur Energieeffizienz,

• Akzeptanz in der Kommune und mögliche Nutzungskonflikte.

Notstromaggregate, die mit fossilen Brennstoffen wie beispielsweise Diesel betrieben werden, sind typischer Bestandteil eines jeden Rechenzentrums. 

Überschreiten Feuerungswärmeleistungen der Aggregate bestimmte Schwellenwerte an einem Standort, bedarf die Errichtung und der Betrieb der Notstromaggregate einer immissionsschutzrechtlichen Genehmigung. Bei Co-Location- und Hyperscaler-Standorten (Hyperscaler sind skalierbare Cloud-Computing-Systeme, die mit einer großen Zahl an Servern in einem Netzwerk verbunden sind) wird diese Schwelle regelmäßig erreicht und prägt den Genehmigungsfahrplan erheblich.

Bereits in der Konzeptphase sollte daher geprüft werden, ob das Vorhaben in den Anwendungsbereich des BImSchG fällt.

So früh wie möglich. Die Verfügbarkeit von Netzanschlusskapazitäten, Umspannwerken und Stromtrassen ist heute eine der entscheidenden Hürden für den Betrieb des Rechenzentrums. Betreiber sollten sich frühzeitig um Netzanschlüsse reservieren, Strombezugsverträge (Power Purchase Agreements, sog. PPAs) abschließen und Batteriespeicher (Battery Energy Storage Systems) als Reserve sichern. In der Praxis bestimmen Anschluss- und Lieferzusagen den Projekttakt stärker als der Bauantrag.

Nach dem EnEfG sind Betreiber von Rechenzentren mit einer nicht redundanten Nennanschlussleistung ab 300 kW verpflichtet, bestimmte Energieverbrauchsdaten an das Energieeffizienzregister zu melden. Die Bundesstelle für Energieeffizienz (BfEE) im Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) führt das Register. Die wesentlichen Pflichten umfassen:

• bilanzielle Deckung des Stromverbrauchs durch Strom aus erneuerbaren Energien zu 50 % seit 1. Januar 2024 und zu 100 % ab 1. Januar 2027;

• Einrichtung eines Energie- oder Umweltmanagementsystems (typischerweise nach DIN EN ISO 50001) bis zum 1. Juli 2025; Validierung bzw. Zertifizierung ab 1. Januar 2026 – verpflichtend bei einer Nennanschlussleistung ab 1 MW (privat) bzw. ab 300 kW (öffentliche Träger);

• Dokumentation von Energieaudits, Effizienzmaßnahmen und Energieeinsparzielen;

• jährliche Berichtspflichten gegenüber der BfEE zu Abwärme nach § 17 EnEfG, deren Daten über die Plattform für Abwärme öffentlich gemacht werden.

Welche Pflichten im Einzelfall greifen, hängt insbesondere von Inbetriebnahmezeitpunkt, Größe und Betriebsmodell des Rechenzentrums ab. Der Rechtsrahmen ist dabei nicht statisch: Derzeit ist eine Novelle des EnEfG in Vorbereitung, die unter anderem Schwellenwerte, PUE-Grenzwerte, Abwärmepflichten und Berichtsanforderungen erheblich verändern dürfte. Betreiber und Investoren sollten diese Entwicklungen laufend im Blick behalten, um Risiken frühzeitig zu adressieren.

Das Gesetz unterscheidet zwischen Bestands- und Neuanlagen:

• Für vor dem 1. Juli 2026 in Betrieb genommene Rechenzentren gilt ab dem 1. Juli 2027 ein PUE-Wert ≤ 1,5 und ab dem 1. Juli 2030 ein PUE-Wert ≤ 1,3 im Jahresdurchschnitt; für ab dem 1. Juli 2026 in Betrieb genommene Rechenzentren gilt ein PUE-Wert ≤ 1,2 spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme.

• Für Neuanlagen gelten zudem verpflichtende Mindestquoten zur Wiederverwendung von Energie: 10 % bei Inbetriebnahme ab 1. Juli 2026, 15 % ab 1. Juli 2027 und 20 % ab 1. Juli 2028.

Die Einhaltung dieser Werte erfordert eine frühzeitige Auslegung von Kühlung, Messtechnik und Wärmeauskopplung – idealerweise bereits in der Genehmigungsplanung.

Je nach Projektphase und Investorentyp kommen unterschiedliche Modelle in Betracht:

• Asset- oder Share-Deals beim Erwerb bestehender Standorte,

• Joint Ventures zwischen Developern, Hyperscalern (führende Cloud-Dienstleister) und Energieversorgern,

• Projektgesellschaften (SPVs) bei Greenfield-Entwicklungen,

• Sale-and-Lease-Back zur Kapitalfreisetzung,

• Forward-Funding- und Forward-Purchase-Strukturen,

• Infrastruktur- und Projektfinanzierungen, häufig in Verbindung mit langfristigen Co-Location- oder Wholesale-Verträgen (= Vereinbarung, bei der ein Netzbetreiber seine Infrastruktur an andere Dienstleister vermietet).

Die Wahl der Struktur sollte Finanzierung, Betrieb, Exit-Strategie, steuerliche Behandlung und regulatorische Anforderungen gleichermaßen berücksichtigen.

Über die klassische Immobilien-Due-Diligence hinaus stehen typischerweise im Fokus:

• Netzanschluss- und Energieversorgungssicherheit inkl. PPAs, Reservierungen, BESS (Battery Energy Storage Systems (Batteriespeicher)),

• Genehmigungslage einschließlich BImSchG, Wasser- und Naturschutzrecht,

• EnEfG-Compliance (PUE-Werte, EE-Quote (Erneuerbare-Energien-Quote), EnMS (Energiemanagementsystem), Meldepflichten),

• Abwärmeverträge und Verpflichtungen gegenüber Kommunen,

• Miet-, Co-Location- und Service-Level-Verträge,

• Datenschutz, IT-Sicherheit und KRITIS-/NIS2-Status (Kritische Infrastruktur; NIS-II-Richtlinie, EU 2022/2555),

• Abhängigkeit von Schlüssellieferanten (Kühlung, unterbrechungsfreie Stromversorgung, Generatoren),

• Erweiterungs- und Skalierungspotenzial.

Angesichts der dynamischen Regulierungsentwicklung – insbesondere der steigenden Anforderungen an Energieeffizienz und den verpflichtenden Einsatz erneuerbarer Energien – steigt auch das rechtliche und wirtschaftliche Risiko für Betreiber und Errichter von Rechenzentren. Die Rechtslage sollte daher fortlaufend beobachtet werden, um regulatorische Risiken frühzeitig zu adressieren.

Ab bestimmten Schwellenwerten können Rechenzentren sowohl unter 

(i) das KRITISDachG (Dachgesetz zur Stärkung der physischen Resilienz kritischer Anlagen) als auch unter 

(ii) das BSIG (Gesetz über das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik und über die Sicherheit in der Informationstechnik von Einrichtungen) fallen. 

Beide Regelwerke bilden parallele Regime für den Schutz kritischer Infrastrukturen – das KRITISDachG für den physischen Schutz und das BSIG für die Cybersicherheit. Betreiber treffen in beiden Regimen erhebliche Compliance-Pflichten, u. a. zur Registrierung, Risikoanalyse und Störungsmeldung. Da beide Regelwerke nebeneinander und kumulativ anwendbar sind, sind sie stets parallel zu prüfen.

Aufgrund dieser umfassenden Voraussetzungen und gesetzlichen Vorgaben müssen Betreiber sich so früh wie möglich mit den rechtlichen Hürden auseinandersetzen, um einen reibungslosen Aufbau eines solchen Rechenzentrums zu ermöglichen – insbesondere mit Blick auf die Vorgaben zur Sicherheit und die energetischen Anforderungen.

Neben den allgemeinen Pflichten betreffen internationale Akteure zusätzlich insbesondere:

• Investitionskontrollrecht (AWG (Außenwirtschaftsgesetz) / AWV (Außenwirtschaftsverordnung)) – relevant unter anderem bei Erwerben durch Nicht-EU-Investoren in kritischer Infrastruktur,

• Datenschutzrecht (DSGVO und Drittstaatentransfers),

• Telekommunikationsrecht und ggf. EU-Cyber- und KI-Regulierung,

• energie- und förderrechtliche Vorgaben einschließlich EnEfG (Energieeffizienzgesetz)/EED (Energy Efficiency Directive/Energieeffizienz-Richtlinie),

• ESG (Environmental, Social und Governance)- und Nachhaltigkeitsanforderungen (CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive), EU-Taxonomie).

Bei grenzüberschreitenden Projekten empfiehlt sich eine frühzeitige regulatorische Analyse mit klarer Zuordnung der Verantwortlichkeiten zwischen Konzernobergesellschaft, Holding und deutscher Projektgesellschaft.

Auf Bundesebene wird derzeit eine Nationale Rechenzentrumsstrategie erarbeitet, die unter anderem das Netzanschlussregime, die Bauleitplanung (mögliche Privilegierung im BauGB) und steuerlich-fördernde Instrumente betreffen soll. Parallel ist eine EnEfG-Novelle in Vorbereitung, die zentrale Pflichten anpassen könnte (vgl. schon oben, Ziffer 5). Wir verfolgen die Entwicklungen laufend und beziehen sie in laufende Projekte und Transaktionen ein.